«Som den er» finnes ikke lenger

Kjøper du bolig av en privatperson i dag, betyr ikke et «som den er»-forbehold i salgsoppgaven noe som helst. Avhendingslova § 3-9 andre ledd sier rett ut at slike forbehold «har … ingen verknad» i forbrukerkjøp. Det er ikke det samme som at forbeholdet er forbudt. Selgeren kan skrive det, megleren kan trykke det, og formuleringen går fortsatt igjen i kontrakter — men i en tvist teller den ikke.

Endringen kom med lov 7. juni 2019 nr. 20 om endringer i avhendingslova (tryggere bolighandel), som trådte i kraft 1. januar 2022, samtidig med forskrift 8. juni 2021 nr. 1850 om tilstandsrapporter. Lovendringen rørte ved seksten paragrafer, blant dem §§ 3-1, 3-7, 3-8, 3-9 og 3-10. To av grepene betyr mest i praksis: kjøperen fikk en egenandel på 10 000 kroner, og tilstandsrapporten fikk en rolle den ikke hadde før.

Hva «ingen verknad» faktisk betyr

Ordlyden i § 3-9 andre ledd er kort og treffer bredt:

«Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er»-atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad. Det same gjeld for atterhald som ikkje er spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen.»

Andre punktum er like viktig som det første, og det er det færrest leser. Et forbehold må være spesifikt nok til at det kunne påvirket vurderingen din av eiendommen. «Boligen selges med de feil og mangler den måtte ha» er ikke spesifikt. «Kjøper overtar ansvaret for at avløpsledningen fra 1962 ikke er skiftet, jf. rapportens punkt 4.3» er noe helt annet — det er et konkret forbehold om et konkret forhold, og et slikt forbehold står seg.

Forskjellen er lett å beskrive og vanskelig å bomme på når du først har sett den. Generelle formuleringer som skal dekke alt, dekker ingenting. Konkrete opplysninger om ett bestemt forhold gjør at du har fått opplysningen, og da har du den med i beregningen når du legger inn bud.

Hvem er forbruker?

Avhendingslova § 1-2 tredje ledd definerer forbrukerkjøp som «kjøp av eigedom når kjøparen er ein fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd». Det avgjørende er altså kjøperens stilling, ikke selgerens. Kjøper du som privatperson av en profesjonell utbygger, er det forbrukerkjøp. Kjøper du som privatperson av naboen, er det også forbrukerkjøp. Kjøper du gjennom ditt eget aksjeselskap for å leie ut, er det det ikke.

Vesentlighetsterskelen er ikke avskaffet

Her går halve internett feil, og feilen er verdt å rette. Den gamle regelen om at eiendommen må være «i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med» for å ha en mangel, står fortsatt i loven. Den ligger i § 3-9 første ledd:

«Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen ein mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også ein mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.»

Det som skjedde i 2022, var at andre ledd ble lagt til over første ledd for forbrukerkjøpenes del. Første ledd gjelder derfor nå bare de kjøpene som ikke er forbrukerkjøp — typisk der kjøperen er et selskap eller en næringsdrivende. For dem er vesentlighetsterskelen fortsatt i full drift, med den høye listen den alltid har hatt.

Skriv altså aldri at vesentlighetskravet er «fjernet fra loven». Det er flyttet ut av forbrukerkjøpene, og det er en helt annen påstand.

Egenandelen på 10 000 kroner

Til gjengjeld for at terskelen forsvant, fikk kjøperen en egenandel. Avhendingslova § 3-1 fjerde ledd lyder:

Beløpet står i selve loven, ikke i en forskrift som justeres hvert år. Departementet kan sette det opp ved vesentlige endringer i pengeverdien, men har ikke gjort det per august 2026. Det er fortsatt 10 000 kroner.

Egenandelen er ikke en bagatellgrense som gjør at små feil slutter å være mangler. Mangelen er en mangel uansett. Poenget er hvem som betaler de første kronene av tapet:

Dokumentert utbedringskostnad	Din egenandel	Det du kan kreve av selger
8 000 kr	8 000 kr	0 kr
25 000 kr	10 000 kr	15 000 kr
140 000 kr	10 000 kr	130 000 kr
600 000 kr	10 000 kr	590 000 kr

På en råteskade til 140 000 kroner betyr egenandelen lite. På et defekt varmtvannsbereder-opplegg til 18 000 kroner betyr den at over halvparten av regningen blir din. Det er i den nedre enden av skalaen egenandelen faktisk avgjør noe — og det er der de fleste boligtvistene ligger.

Unntaket: bygning solgt som ny

Andre punktum i bestemmelsen er lett å overse. Egenandelen gjelder ikke «avtalar der ein bygning er seld som ny». Kjøper du en nyoppført bolig som selges som ny, dekker du ikke de første 10 000 kronene selv. Merk at dette er noe annet enn kjøp av bolig direkte fra entreprenør før eller under oppføring — det reguleres av bustadoppføringslova, som er en egen lov med egne frister og egne regler. Blander du de to lovene, blander du også fristene, og det kan koste deg kravet.

Derfor ble tilstandsrapporten plutselig så viktig

Når det generelle forbeholdet ble virkningsløst, måtte selgeren finne en annen måte å beskytte seg på. Den måten er å gi konkrete opplysninger — og det er nøyaktig det tilstandsrapporten gjør. Avhendingslova § 3-10 første ledd sier:

«Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i.»

Les andre punktum en gang til. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av rapporten. Ikke det du faktisk har lest — det som står der. Har du lagt inn bud uten å åpne rapporten, står du rettslig som om du hadde lest hvert ord. Hvordan du leser den i praksis, står i artikkelen om tilstandsrapport og boligkjøperforsikring.

Bare rapporter som følger forskriften teller

Virkningen i § 3-10 er ikke knyttet til hvilken som helst takst. Forskrift 8. juni 2021 nr. 1850 til avhendingslova setter minstekrav til hva en tilstandsrapport skal undersøke og hvordan funnene skal beskrives — våtrom, kjøkken, tak, vinduer, kjeller, det elektriske anlegget og arealmåling, blant annet — og til hvordan tilstandsgradene settes. Formålet er ifølge forskriften § 1-1 «å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp».

En rapport som ikke oppfyller kravene, binder ikke kjøperen på samme måte. Det er verdt å vite for begge parter: for selgeren fordi beskyttelsen forutsetter at rapporten er i orden, og for kjøperen fordi en tynn eller gammel takst ikke gir selgeren det vernet han tror han har kjøpt.

Slik ser en sak ut når reglene brukes

Ta et konkret tilfelle. Boligen er fra 1978 og kjøpt for 4 200 000 kroner i mars. Tilstandsrapporten beskriver badet som originalt, med anmerkning om at membran ikke kan dokumenteres og at levetiden er overskredet. Ingenting står om kjelleren. I september kommer fukten opp gjennom kjellergulvet, og en fagperson konstaterer at dreneringen er ødelagt. Utbedring: 240 000 kroner.

Badet er ikke en mangel. Rapporten sa tydelig at membranen ikke kunne dokumenteres og at levetiden var ute — du regnes for å kjenne til det, og du hadde muligheten til å legge det inn i budet ditt. Dreneringen er en annen sak. Der sto det ingenting, og spørsmålet blir om selgeren visste noe, eller om forholdet uansett avviker fra det du hadde grunn til å regne med ut fra det som var opplyst. Er det en mangel, dekker du de første 10 000 kronene selv, og kravet mot selgeren står på 230 000 kroner.

Legg merke til hvor saken avgjøres. Ikke i diskusjonen om hvor gammel boligen er, men i spørsmålet om hva som sto i papirene. Det er den forskyvningen lovendringen handler om.

Hva du kan kreve når det først er en mangel

Avhendingslova kapittel 4 gir kjøperen flere veier, og de utelukker ikke hverandre fullt ut:

• Retting. Selgeren utbedrer for egen regning. Selgeren har på visse vilkår også rett til å rette selv, i stedet for å betale.
• Prisavslag. Kjøpesummen settes ned. Dette er det vanligste kravet i boligsaker.
• Erstatning. Dekning av det økonomiske tapet mangelen har påført deg, ut over selve verdiforringelsen.
• Tilbakehold av kjøpesummen. Har du ikke gjort opp ennå, kan du holde tilbake nok til å sikre kravet.
• Heving. Bare ved vesentlig avtalebrudd. Terskelen er høy, og heving av et boligkjøp er sjeldent.

Hva som passer i din sak, avhenger av hva mangelen er, hvor stor den er, og hvor langt oppgjøret er kommet. Er beløpet stort, bør en advokat vurdere kravet før du velger vei — særlig fordi prisavslag og erstatning regnes ut på to forskjellige måter og kan gi ulikt resultat.

Selgerens opplysningsplikt står uansett

Uansett hvor grundig rapporten er, kan ikke selgeren gjemme seg bak den. Paragraf 3-10 tredje ledd sier uttrykkelig at reglene om kjøperens kunnskap ikke gjør «inga innskrenking i § 3-7 om manglande opplysning om eigedomen». Har selgeren holdt tilbake noe han kjente til, hjelper det ham ikke at rapporten var stilltiende om det samme. Det samme gjelder uriktige opplysninger etter § 3-8.

I praksis er dette den sikreste veien fram i en mangelsak: ikke å diskutere hvor dårlig boligen er, men å vise at selgeren visste noe han ikke fortalte. Egenerklæringsskjemaet selgeren fyller ut, er derfor et av de viktigste dokumentene i mappen. Les det ord for ord før du byr, og oppbevar det — det er det du senere holder selgeren til.

Det som fortsatt ikke er en mangel

Lovendringen gjorde det lettere å nå fram, ikke lett. Alder og alminnelig slitasje er ikke en mangel i seg selv — en bolig fra 1965 skal være slitt som en bolig fra 1965. Bygningsdeler som har passert forventet levetid, er heller ikke mangelfulle bare fordi de er utslitt, når det står i rapporten. Forhold som er tydelig opplyst, kan du normalt ikke komme tilbake på, og det gjelder også opplysninger som er ubehagelige å lese. Det du derimot ikke har fått vite, og som avviker fra det du hadde grunn til å regne med, er der saken din ligger.

Hva endringen betyr for deg som kjøper

Du har fått en lavere terskel for å nå fram. Du har samtidig fått en tyngre plikt til å sette deg inn i dokumentene, og en egenandel som spiser de små kravene. Nettoeffekten er ikke at det er blitt lett å klage — det er blitt mulig å klage på forhold som før druknet i vesentlighetskravet, men bare hvis du kan vise at forholdet ikke sto i papirene.

Tre ting bør du derfor gjøre før budet:

1. Les tilstandsrapporten og egenerklæringen i sin helhet, ikke sammendraget i annonsen. Det du har fått opplyst, kan du ikke klage på etterpå.
2. Still oppfølgingsspørsmål skriftlig, og be om svar skriftlig. Muntlige beroligelser på visning er ingenting verdt i en tvist.
3. Sett av penger til det rapporten peker på. En anmerkning på våtrom fra 1990-tallet er ikke en mangel — det er en varslet regning, og den er din. Regn den inn sammen med resten av det det koster å eie bolig.

Beholder du hodet kaldt i budrunden, har du også råd til å ta forbehold om undersøkelse der noe er uklart. Det er billigere enn en tvist.

Og for deg som selger

Du kan ikke lenger kjøpe deg fri med en standardformulering. Det du kan gjøre, er å opplyse. En tilstandsrapport som følger forskriften, og en egenerklæring der du faktisk skriver ned det du vet — også det ubehagelige — er den beste beskyttelsen som finnes. Det du forteller, kan kjøperen normalt ikke komme tilbake på. Det du fortier, kan han komme tilbake på i fem år.

Mange selgere tegner boligselgerforsikring, som dekker selgerens mangelsansvar overfor kjøper. Verken den eller boligkjøperforsikringen er lovpålagt, og avhendingslovas regler gjelder uansett om noen har tegnet forsikring eller ikke. Blir det tvist der selgeren har slik forsikring, er det Finansklagenemnda Eierskifte som behandler saken — mens en klage på selve eiendomsmegleren hører hjemme i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. To ulike organer, to ulike saker. Oversikten over hvem som gjør hva, står i artikkelen om klagenemndene.

Oppdager du noe etter overtakelsen, er neste skritt å reklamere riktig og i tide. Fristene og innholdet i en reklamasjon står i artikkelen om reklamasjon etter boligkjøp — og de er kortere enn de fleste tror.