Depositum og depositumskonto

Et depositum er sikkerhet for utleiers krav mot deg — ubetalt leie, skader ut over normal slitasje, og manglende rydding. Pengene er og blir dine mens leieforholdet varer. De skal settes inn på en egen sperret konto i ditt navn, opprettet i utleiers bank, og verken du eller utleier kan ta ut noe alene.

Blir du bedt om å vippse depositumet til utleier, eller sette det inn på utleiers konto, skal du si nei. Det er ikke et depositum etter husleieloven, og pengene er da ikke beskyttet mot utleiers øvrige økonomi.

Slik skal kontoen opprettes

Utleier tar kontakt med banken sin, banken oppretter en depositumskonto i ditt navn, og du legitimerer deg og overfører beløpet dit. Kontoen sperres for begge parter. Rentene på kontoen tilfaller deg, og de skal utbetales sammen med hovedstolen når leieforholdet er over.

Sperringen er ikke bare en formalitet mellom dere to. Fordi kontoen står i ditt navn og er sperret for utleier, er pengene også holdt utenfor utleiers øvrige økonomi. Skulle utleier få betalingsproblemer, gå konkurs eller få utlegg hos namsmannen, er depositumet ditt ikke en del av det kreditorene kan ta beslag i. Det er hele begrunnelsen for ordningen, og grunnen til at loven ikke aksepterer at beløpet står på utleiers egen konto.

Gebyret for å opprette kontoen skal utleier betale. Blir du fakturert for det, er det verdt å ta opp med en gang — sammen med de andre gebyrene utleiere av og til forsøker seg med, som «kontraktsgebyr» og «nøkkelgebyr».

Hvor mye kan utleier kreve?

Husleieloven setter et tak på depositumet, regnet i antall måneders leie. Taket står i husleieloven § 3-5, og det er verdt å slå opp den konkrete ordlyden på Lovdata før du betaler — beløpet i kontrakten skal ligge innenfor.

Et krav som overstiger lovens tak, er ikke bindende for den delen som ligger over. Og depositumet skal beregnes av den leien dere faktisk har avtalt, ikke av et fiktivt høyere beløp.

Utleier kan ikke kreve depositum og forskuddsleie for en lang periode i tillegg, slik at den samlede sikkerheten blir større enn loven tillater. Møter du en slik kombinasjon, be om at den justeres ned til lovens ramme.

Depositumsgaranti som alternativ

Har du ikke pengene, tilbyr flere selskaper depositumsgaranti: de garanterer overfor utleier mot at du betaler en premie, ofte som et engangsbeløp eller en årlig sum. Premien får du aldri igjen, og hvis utleier gjør krav gjeldende mot garantien, må du dekke beløpet overfor garantisten etterpå. Garantien flytter altså risikoen i tid — den fjerner den ikke.

Har du muligheten, er det billigere å spare opp beløpet. Depositumet er nettopp den typen forutsigbar engangsutgift som en bufferkonto er laget for, og det samme oppsparingsarbeidet kommer til nytte den dagen du eventuelt skal spare til egenkapital.

Slik får du pengene tilbake

Når leieforholdet er over og du har flyttet ut, skal depositumet tilbake til deg. I praksis skjer det på tre måter.

Dere er enige. Begge signerer overfor banken på at pengene skal utbetales til deg, eventuelt med et avtalt fradrag til utleier. Dette er den vanlige gangen, og den tar noen dager.

Utleier krever dekning. Utleier melder fra til banken om at han har et krav i depositumet. Banken varsler deg. Er du uenig, kan du protestere, og da blir pengene stående sperret til saken er avgjort — enten ved at dere blir enige, eller ved en avgjørelse fra Husleietvistutvalget eller domstolen.

Utleier gjør ingenting. Dette er den vanligste kilden til frustrasjon. Du har flyttet ut, utleier svarer ikke på e-post, og pengene blir stående. Husleieloven har en løsning: du kan be banken utbetale depositumet til deg, banken varsler utleier, og hører utleier ikke fra seg innen fristen banken setter, utbetales beløpet til deg. Fristen og framgangsmåten står i loven og hos banken — spør banken direkte hvilken prosedyre de følger.

Forskuddsleie er ikke depositum

Noen utleiere ber om husleie for flere måneder på forskudd i stedet for, eller i tillegg til, depositum. Forskuddsleie er ikke det samme: den betales til utleier, den står ikke sperret, og du har ingen konto å vise til hvis dere blir uenige. Den samlede sikkerheten utleier kan kreve, er dessuten begrenset av husleieloven — det går ikke an å komme rundt depositumstaket ved å kalle beløpet noe annet.

Blir du bedt om begge deler, spør hva den samlede summen er, og hvor mange måneders leie det tilsvarer. Ligger det over lovens ramme, be om at det justeres ned. Utleiere som får et saklig spørsmål med henvisning til loven, pleier å justere.

Når dere er flere på kontrakten

Leier dere i kollektiv, opprettes det som regel én depositumskonto for hele leieforholdet, med alle leietakerne som innskytere. Det betyr at utbetalingen ved avslutning skjer samlet, og at dere må være enige om fordelingen.

Flytter én av dere ut midt i leieforholdet, blir ikke den personens andel automatisk frigitt. I praksis må dere enten avtale med utleier at kontrakten endres og kontoen opprettes på nytt, eller løse det internt ved at den som flytter inn kjøper ut den som flytter ut. Avtal dette skriftlig mellom dere, og oppbevar avtalen sammen med kontrakten.

Renter og skatt på depositumet

Rentene på depositumskontoen tilfaller deg som leietaker, og de utbetales sammen med hovedstolen når kontoen avsluttes. Renteinntekter er skattepliktig kapitalinntekt og skattlegges med 22 prosent i 2026. Banken rapporterer beløpet til Skatteetaten, så det står forhåndsutfylt i skattemeldingen — men kontroller at det er ført på deg og ikke på utleier, særlig hvis kontoen har vært opprettet med feil opplysninger.

Hva utleier faktisk kan trekke fra

Utleier kan bare kreve dekning for reelle krav mot deg: ubetalt husleie, dokumenterte skader ut over normal slitasje, og kostnader ved manglende rengjøring der det var avtalt at du skulle levere rengjort.

Grensen mot normal slitasje er der de fleste tvistene ligger. Sliten parkett, gulnet maling og et kjøkken som ikke er nytt lenger, er slitasje — ikke skade. Hull i veggen etter en hylle du satte opp, en knust dør eller en brannskade i benkeplaten er skade. At boligen ikke er like ny som da du flyttet inn, er ikke et krav utleier kan ta av depositumet.

Rengjøring ved utflytting

Kravet er at boligen leveres tilbake ryddet og rengjort i samsvar med det som er avtalt. Det betyr grundig vask, ikke profesjonell flyttevask, med mindre kontrakten uttrykkelig krever det — og kravet må i så fall ha vært der fra begynnelsen.

Velger utleier å bestille rengjøring likevel, kan han ikke uten videre sende deg regningen for et nivå som går ut over det som var avtalt. Be om kvittering og en beskrivelse av hva som faktisk var uvasket. Er du usikker på om du har vasket godt nok, er det billigste å be utleier komme på en befaring før du leverer nøklene, mens du fortsatt kan gjøre noe med det.

De fem vanligste feilene

1. Å betale depositumet til utleiers konto. Da har du gitt fra deg pengene og sitter igjen med et krav mot en person, ikke et innskudd på en sperret konto.
2. Å ikke sjekke at kontoen er opprettet i ditt navn. Be om kontonummer og en bekreftelse fra banken. Det tar to minutter, og det er det eneste beviset som teller.
3. Å hoppe over overtakelsesprotokollen. Nesten alle depositumstvister handler om tilstanden ved innflytting, og den som ikke kan dokumentere den, taper som regel.
4. Å godta et udokumentert trekk for å slippe bråk. Krev en spesifisert oppstilling. Mange krav krymper betydelig når de skal skrives ned.
5. Å vente for lenge med å be om utbetaling. Har ikke utleier gjort noe innen rimelig tid etter at du flyttet, kontakt banken selv i stedet for å sende enda en e-post.

Når dere er uenige om beløpet

Skriv til utleier og be om en spesifisert oppstilling: hva kravet gjelder, hvor stort det er, og hva det bygger på. Krav uten dokumentasjon er sjelden noe å bøye seg for. Er dere fortsatt uenige, sender du saken til Husleietvistutvalget, som avgjør husleietvister i hele landet, og hvis avgjørelse kan tvangsfullbyrdes som en dom.

Sender utleier i stedet kravet til inkasso, gjelder de vanlige reglene for omtvistede krav: et krav du har bestridt på saklig grunnlag, skal ikke drives inn videre gjennom inkasso før det er avklart. Framgangsmåten står i artikkelen om hvordan du bestrider et krav, og søstersiden vår har en egen gjennomgang av å bestride inkassokrav.

Depositumet i budsjettet

Ved flytting kommer depositumet samtidig med første husleie, ofte flyttebil, og av og til overlappende leie i to boliger i en måned. Summen overrasker mange. Sett opp beløpene før du signerer, ikke etter, og bruk budsjettkalkulatoren til å se hvordan flyttemåneden ser ut. Har du samtidig et depositum til gode fra forrige leieforhold, må du regne med at det ikke kommer inn før etter at det nye er betalt ut.

Går regnestykket ikke opp, er det bedre å vite det på forhånd. Artikkelen om når pengene ikke strekker til går gjennom hvilke muligheter som finnes, og kommunens økonomi- og gjeldsrådgiver er gratis og lovpålagt etter sosialtjenesteloven § 17.

Kontrakten avgjør resten av vilkårene rundt depositumet. Se hva som bør stå i den i artikkelen om husleiekontrakten, og hva du ellers har krav på i gjennomgangen av leietakers rettigheter.