Skatt på utleie av bolig

Utleiereglene er blant de mest misforståtte i norsk skatterett, og feilene går begge veier. Noen skatter av inntekt de kunne hatt skattefritt. Andre lar være å oppgi leieinntekter som er fullt skattepliktige. Reglene står i skatteloven § 7-2, og de skiller mellom fire situasjoner.

Utleie av del av egen bolig er skattefritt

Bor du selv i boligen og leier ut inntil halvparten regnet etter utleieverdi, er leieinntekten skattefri — uten beløpsgrense. Vilkåret er at leieforholdet varer sammenhengende i minst 30 dager. Leier du ut sokkelleiligheten for 15 000 kroner i måneden, er de 180 000 kronene i året skattefrie, og du skal ikke føre dem opp noe sted.

To ting bommer folk på her.

Det er utleieverdi, ikke kvadratmeter. Sammenligningen gjøres mellom hva den utleide delen kunne vært leid ut for, og hva den delen du selv bruker kunne vært leid ut for. En sokkelleilighet kan godt være større i areal enn hoveddelen og likevel ha lavere utleieverdi, fordi standard, lysforhold og planløsning er dårligere. Motsatt kan en liten, moderne hybel ha høy verdi per kvadratmeter.

Du må faktisk bo der. Flytter du ut og leier ut hele boligen, faller regelen bort fra det tidspunktet. Det samme gjelder hvis du eier en bolig du ikke bor i — da er den sekundærbolig, uansett hva du kaller den.

Hva som regnes som egen bolig

Egen bolig er den du selv bruker som bolig. Det spiller ingen rolle om du eier den som selveier, gjennom borettslag eller som andel i et sameie — skattereglene i § 7-2 er de samme. Har du flere boliger, er det bare én av dem som kan være primærbolig.

Vurderingen gjøres for det enkelte året, og den kan endre seg midt i året. Bor du i boligen første halvår og flytter ut for å leie den ut resten av året, må inntekten fordeles på de to periodene. Det er ikke boligens status 1. januar som avgjør hele året.

Reglene i § 7-2 er skrevet for den som eier boligen sin. Leier du selv og framleier et rom videre, gjelder andre regler for inntekten, og du må uansett ha samtykke fra utleieren din. Sjekk både leiekontrakten og reglene hos Skatteetaten før du framleier.

Leier du ut hele boligen: 20 000-kronersgrensen

Leier du ut hele eller en større del av din egen bolig i minst 30 sammenhengende dager, er inntil 20 000 kroner i året skattefritt i 2026. Dette gjelder typisk når du er bortreist en periode og leier ut mens du er borte.

Korttidsutleie under 30 dager

Leieforhold som varer kortere enn 30 dager, følger et eget regelsett. Dette er Airbnb-regelen. Her er 15 000 kroner i året skattefritt i 2026, og 85 prosent av det overskytende skattlegges som kapitalinntekt med 22 prosent. De resterende 15 prosentene er et sjablongfradrag for kostnadene ved utleien.

Et eksempel: du leier ut leiligheten din i ferier og tjener 60 000 kroner i året. Du trekker fra 15 000 kroner, og 45 000 kroner er igjen. Av dette skattlegges 85 prosent, altså 38 250 kroner, med 22 prosent. Skatten blir 8 415 kroner.

Legg merke til at denne regelen er langt mildere enn 20 000-kronersgrensen ved lengre utleie, fordi bare det overskytende beskattes. Fristelsen til å legge om fra langtidsutleie til korttidsutleie av skattegrunner er likevel sjelden god økonomi når du regner med slitasje, vask og tomme perioder.

Fritidsbolig du selv bruker

Samme regel gjelder for hytta: 15 000 kroner i året er skattefritt i 2026, og 85 prosent av det overskytende skattlegges. Vilkåret er at du selv bruker fritidsboligen. En hytte du utelukkende leier ut, faller utenfor.

Sekundærbolig: alt er skattepliktig

Leier du ut en bolig du ikke selv bor i, er hele leieinntekten skattepliktig fra første krone. Til gjengjeld skattlegges du av netto inntekt — du trekker fra kostnadene ved utleien. Overskuddet er kapitalinntekt og skattlegges med 22 prosent i 2026.

Hva du kan trekke fra

Du kan føre fradrag for kostnader som knytter seg til utleien: kommunale avgifter, forsikring, felleskostnader, strøm dersom du dekker den, annonsering, og vedlikehold. Renter på lånet føres som vanlig rentefradrag, ikke som utleiekostnad.

Skillet mellom vedlikehold og påkostning er der pengene ligger. Vedlikehold bringer boligen tilbake til den standarden den hadde — å male et rom som var malt, eller bytte et bad mot et tilsvarende bad. Det gir fradrag i året. Påkostning hever standarden ut over det opprinnelige, og gir ikke løpende fradrag, men legges til inngangsverdien og reduserer en eventuell gevinst når du selger. Bytter du et enkelt bad mot et påkostet bad, blir kostnaden delt.

Når utleien blir virksomhet

Reglene i § 7-2 gjelder ikke for flermannsboliger og utleiehytter, og ikke når utleien er så omfattende at den regnes som virksomhet. Da beskattes overskuddet som næringsinntekt, med trinnskatt og trygdeavgift på 10,8 prosent i 2026 i stedet for flat kapitalskatt. Grensen vurderes konkret ut fra omfang, aktivitet og risiko, og Skatteetaten avgjør. Antall utleieenheter og hvor mye arbeid du selv legger ned, er sentrale momenter — den som driver flere leiligheter med hyppige leietakerbytter, vask og vedlikehold i egen regi, nærmer seg virksomhet raskere enn den som har én langtidskontrakt. Overgangen skjer ikke ved et bestemt antall kvadratmeter, og det finnes ingen automatisk terskel du kan regne deg fram til. Er du i nærheten av grensen, står de skattemessige konsekvensene av å drive næring i artikkelen om skatt for frilansere og småbedrifter.

Tre regneeksempler

Sokkelleiligheten. Du bor i hovedetasjen og leier ut sokkelen for 14 000 kroner i måneden på en vanlig leiekontrakt. Sokkelen har lavere utleieverdi enn den delen du selv bruker. Da er hele årsinntekten på 168 000 kroner skattefri, og du fører den ikke opp noe sted.

Fire måneder i utlandet. Du leier ut hele leiligheten mens du er borte, for 18 000 kroner i måneden i fire måneder — 72 000 kroner. Leieforholdet varer over 30 dager, så 20 000-kronersregelen gjelder, og siden inntekten overstiger grensen, blir hele beløpet skattepliktig som kapitalinntekt. Skatten før fradrag for kostnader knyttet til utleien blir 22 prosent av 72 000 kroner, altså 15 840 kroner.

Airbnb i ferieukene. Du leier ut leiligheten i korte perioder og tjener 25 000 kroner i året. Du trekker fra 15 000 kroner, og av de resterende 10 000 kronene skattlegges 85 prosent — 8 500 kroner — med 22 prosent. Skatten blir 1 870 kroner.

Oversikt

Situasjon	Vilkår	Skattefritt i 2026
Del av egen bolig	Du bor der selv, leier ut inntil halvparten etter utleieverdi, minst 30 dager	Hele leieinntekten
Hele eller større del av egen bolig	Minst 30 sammenhengende dager	20 000 kr — over det blir hele inntekten skattepliktig
Korttidsutleie av egen bolig	Under 30 dager	15 000 kr — 85 % av det overskytende skattlegges
Fritidsbolig du selv bruker	Egen bruk	15 000 kr — 85 % av det overskytende skattlegges
Sekundærbolig	—	Ingenting; netto leieinntekt skattlegges med 22 %

Depositum og forskuddsleie

Depositum er ikke leieinntekt. Pengene tilhører leietakeren og skal stå på en sperret depositumskonto i leietakerens navn til leieforholdet er over. Beløpet blir først din inntekt hvis og når du faktisk får rett til å bruke det, for eksempel til å dekke ubetalt husleie eller skade.

Forskuddsleie er noe annet. Får du betalt for hele neste år i desember, er det leieinntekt, og den skal som hovedregel tas med i det året du får rådighet over pengene. Blander du de to postene, kan du ende opp med å skatte av penger som ikke er dine.

Utleie kan påvirke skatten når du selger

Gevinst ved salg av bolig er skattefri når to krav i skatteloven § 9-3 annet ledd begge er oppfylt: eiertiden må være mer enn ett år ved realisasjonen (bokstav a), og du må ha bodd i boligen minst ett av de to siste årene før salget (bokstav b). Botidskravet er altså ikke «ett år av eiertiden» — det er ett av de to siste årene. Har du bodd i boligen selv og leid ut en mindre del, påvirker ikke det botiden din; § 9-3 tredje ledd gjelder tilsvarende når du har brukt minst halvparten av bygningen etter utleieverdi som egen bolig. Men flytter du ut og leier ut hele boligen over tid, slutter botiden å løpe, og et salg lenger fram kan bli skattepliktig for hele eller deler av gevinsten.

To ledd er verdt å holde styr på hvis du leser deg opp på egen hånd. Regelen om fritidsbolig — brukt som egen fritidsbolig minst fem av de siste åtte årene, og mer enn fem års eiertid — står i fjerde ledd. Regelen om at gevinst ved salg av tomt alltid er skattepliktig, uansett eier- og botid, står i niende ledd bokstav a. Eldre kilder viser til tredje og åttende ledd, og det er utdatert; leddene er forskjøvet.

Dette er en avveining som ofte kommer overraskende på folk som beholder gamle boligen «litt til» etter at de har flyttet. Er beløpene store, er det verdt å sjekke tallene før du bestemmer deg for å utsette salget. Er du forhindret fra å bo der på grunn av arbeid eller helse, kan brukshindringsregelen i annet ledd bokstav b gjøre at botiden likevel løper — men bare hvis du ikke kjente til hindringen da du kjøpte.

Formuesverdien er en egen sak

Skattefri leieinntekt betyr ikke skattefri bolig. Sekundærbolig verdsettes til 100 prosent av beregnet markedsverdi i formuesskatten, mot 25 prosent for primærboligen for verdier opp til 14 millioner kroner. En utleiebolig kan derfor koste deg formuesskatt selv om leien knapt dekker kostnadene — hele regnestykket står i artikkelen om formuesskatt.

Praktisk

Skattepliktig leieinntekt er ikke forhåndsutfylt. Du må føre den opp selv i skattemeldingen, sammen med fradragene. Regner du med en betydelig leieinntekt gjennom året, bør du også justere skattekortet — ellers kommer inntekten som restskatt året etter.

Før du regner utleie som en pengemaskin, bør du ha oversikt over hva det faktisk koster å eie bolig. Og betaler ikke leietakeren, er det egne regler for hva du kan gjøre — det er behandlet i artikkelen om utkastelse og innkreving av husleie. Er du i tvil om hvilken av utleiereglene som gjelder i din situasjon, er det Skatteetaten som avgjør, og du kan be om en bindende forhåndsuttalelse.