Avdragsfrihet: når lønner det seg?

Avdragsfrihet betyr at du i en avtalt periode bare betaler renter på boliglånet. Terminbeløpet faller, men gjelden står helt stille. Du utsetter nedbetalingen — du slipper ikke unna den.

Hva det koster

Ta et annuitetslån på 3 000 000 kroner over 30 år, med 5,22 prosent rente. Uten avdragsfrihet er terminbeløpet rundt 16 500 kroner i måneden, og det første året nedbetaler du omtrent 42 500 kroner av gjelden.

Med ett år avdragsfrihet betaler du 13 050 kroner i måneden i stedet. Du frigjør altså rundt 3 500 kroner i måneden. Til gjengjeld står lånet på 3 000 000 kroner ett år lenger, og forlenges løpetiden tilsvarende, betaler du rundt 156 000 kroner mer i renter over lånets levetid. Etter rentefradraget på 22 prosent er nettokostnaden i overkant av 120 000 kroner.

	Uten avdragsfrihet	Ett år avdragsfrihet
Terminbeløp i perioden	ca. 16 500 kr	ca. 13 050 kr
Gjeld etter ett år	ca. 2 957 500 kr	3 000 000 kr
Ekstra renter samlet	—	ca. 156 000 kr

Regelen er enkel: ett år avdragsfrihet koster omtrent ett års renter ekstra, fordi renten løper på hele beløpet ett år lenger. Fem år avdragsfrihet koster deretter omtrent fem års renter — på det samme lånet nærmere 800 000 kroner. Det er en høy pris for luft i budsjettet, og den skal du bare betale når du får noe igjen for det.

Merk også hvor lite du frigjør i forhold til hva du gir fra deg. På et nytt lån med tretti års løpetid er avdraget den minste delen av terminbeløpet. Å stanse det gir deg rundt 3 500 kroner i måneden — mens rentedelen på 13 050 kroner blir stående. Avdragsfrihet er derfor et ganske svakt virkemiddel målt i likviditet, og et ganske kraftig virkemiddel målt i kostnad. Det forholdet snur først senere i lånets liv, når avdragsdelen er blitt stor.

Når avdragsfrihet er fornuftig

Midlertidig inntektsfall. Permittering, sykdom, foreldrepermisjon eller en periode mellom to jobber. Her gjør avdragsfrihet nøyaktig det den er ment å gjøre: den holder deg i boligen gjennom en periode du vet er forbigående. Ta kontakt med banken før du misligholder, ikke etter. En avtale om avdragsfrihet er langt enklere å få når regningene fortsatt betales i tide.

Oppussing du uansett skal gjennomføre. Skal du bruke penger på bad, tak eller etterisolering, kan avdragsfrihet i byggeperioden være billigere enn å finansiere det samme med et lån uten sikkerhet. Sammenlign alltid med alternativene i refinansieringskalkulatoren.

Mellomfinansiering. Har du kjøpt før du har solgt, betaler du renter på to boliger i en periode. Avdragsfrihet på det ene lånet er da et rent likviditetsgrep i en kort, avgrenset periode.

Du har dyrere gjeld ved siden av. Har du kredittkortgjeld eller forbrukslån til langt høyere rente, gir det mening å stoppe avdragene på det billigste lånet og bruke pengene på det dyreste — så lenge du faktisk gjør det. Se betal den dyreste forbruksgjelden først.

Når avdragsfrihet er en felle

Når den brukes for å ha råd til en dyrere bolig. Klarer du bare terminbeløpet uten avdrag, har du ikke råd til boligen. Du har bare råd til å bo i den til avdragene begynner.

Når den forlenges igjen og igjen. Avdragsfrihet som fornyes hvert år er ikke en midlertidig ordning, det er en beslutning om ikke å nedbetale. Kombinert med høy belåningsgrad betyr det at du sitter med samme gjeld om ti år — og at et prisfall raskt kan sette deg i en situasjon der gjelden er større enn boligens verdi.

Når den kombineres med lang gjenstående løpetid. Er du 55 år og har 25 år igjen på lånet, betyr fem år uten avdrag at nedbetalingen strekker seg inn i pensjonisttilværelsen, der inntekten som regel er lavere. Sjekk hvordan terminbeløpet ser ut mot en pensjonsinntekt før du utsetter noe som helst.

Når frigjort beløp går til forbruk. De 3 500 kronene i måneden fra eksempelet over blir borte umerkelig hvis de ikke har et bestemt sted å gå. Skal avdragsfriheten ha en hensikt, skal pengene ha en adresse: dyr gjeld, buffer eller et konkret prosjekt.

Når et rammelån brukes som lommebok. Rammelån er avdragsfrie i sin natur. Trekker du opp rammen til forbruk, spiser du av boligverdien uten å merke det før senere. Les om hva et rammelån er.

Slik foregår det i praksis

Avdragsfrihet er en endring av låneavtalen, og den må søkes om. Banken gjør en ny vurdering av betjeningsevnen din, og kan be om oppdatert dokumentasjon på inntekt. Perioden avtales — vanligvis fra noen måneder til et par år av gangen — og noen banker tar et endringsgebyr.

Når perioden er over, skjer én av to ting. Enten beholdes den opprinnelige sluttdatoen på lånet, og da stiger terminbeløpet fordi den samme gjelden skal nedbetales på kortere tid. Eller løpetiden forlenges tilsvarende, og da holder terminbeløpet seg omtrent uendret — mot at du betaler renter lenger. Spør hvilken av de to banken legger opp til, for forskjellen merkes i budsjettet den dagen avdragene starter igjen.

Fellesgjeld kan også være avdragsfri

Bor du i borettslag, har laget ofte en fellesgjeld som betjenes over felleskostnadene. Den fellesgjelden kan være avdragsfri i en periode, og da er felleskostnadene lavere enn de blir senere. Effekten er den samme som på ditt eget lån, bare at beslutningen ikke er din.

Dette er noe av det viktigste å undersøke før du kjøper i borettslag: hvor stor er fellesgjelden, hvor mye av felleskostnadene er renter og avdrag, og når løper en eventuell avdragsfrihet ut? Svaret står i årsberetningen og i salgsoppgaven. Se fellesgjeld og felleskostnader.

Avdragskravet i utlånsforskriften

Du kan ikke bare velge avdragsfrihet fritt. Er belåningsgraden over 60 prosent, krever utlånsforskriften § 9 at lånet har årlige avdrag tilsvarende det laveste av 2,5 prosent av lånet eller det avdraget et 30-årig annuitetslån ville gitt.

Er belåningsgraden under 60 prosent, stiller ikke forskriften krav om avdrag. Banken kan likevel gjøre det, og gjør det ofte.

Over 60 prosent belåningsgrad må avdragsfriheten enten begrunnes i bankens fleksibilitetskvote — 10 prosent av innvilget lånevolum per kvartal, 8 prosent i Oslo — eller i at situasjonen din faller inn under det forskriften åpner for. Derfor er svaret du får avhengig av hvor du spør og når i kvartalet du spør. Se hele gjennomgangen i utlånsforskriften: hvor mye kan du låne?

Alternativene du bør vurdere først

Trenger du 3 000 kroner mer i måneden, finnes det ofte billigere veier dit enn avdragsfrihet. Forlenget løpetid gir lavere terminbeløp med mindre samlet rentetap enn full avdragsstopp. En renteforhandling koster ingenting og gir varig effekt. Og en gjennomgang av de faste utgiftene i budsjettkalkulatoren finner erfaringsmessig mer enn folk tror.

Og still banken tre spørsmål før du takker ja: hvor lang er perioden, hva blir terminbeløpet når den er over, og forlenges løpetiden eller ikke? Uten svar på det siste vet du ikke hva ordningen koster deg.

Er situasjonen mer alvorlig enn som så — flere kreditorer, purringer og inkasso — er avdragsfrihet et for lite verktøy. Da er kommunens økonomi- og gjeldsrådgiver riktig adresse. Tjenesten er gratis og lovpålagt etter sosialtjenesteloven § 17, og NAVs økonomirådstelefon er 55 55 33 39.