Utlånsforskriften: hvor mye kan du låne?

Hvor mye du får låne til bolig, avgjøres av to ting: reglene i utlånsforskriften, og bankens egen vurdering av deg. Forskriften setter et tak. Banken kan legge seg under taket, men ikke over — bortsett fra innenfor en liten kvote som vi kommer tilbake til.

Utlånsforskriften er forskrift 9. desember 2020 nr. 2648 om finansforetakenes utlånspraksis. Den ble sist endret med virkning fra 1. januar 2025, og den er nå permanent. Eldre artikler som skriver at forskriften «utløper» på en bestemt dato, bygger på en tidsbegrensning som er fjernet.

Hvem forskriften gjelder for

Kravene retter seg mot bankene, ikke mot deg. Det er finansforetakene som må innrette utlånspraksisen sin etter forskriften, og Finanstilsynet som fører tilsyn med at de gjør det. Du kan derfor ikke søke om dispensasjon fra egenkapitalkravet, og det finnes ingen instans å klage til hvis en bank sier nei fordi kravene ikke er oppfylt.

Til gjengjeld gjelder de samme reglene i alle banker. Får du høre at «vi har strengere krav enn de andre», er det bankens egen politikk du møter — ikke forskriften. Da er svaret å spørre en bank til.

1. Ti prosent egenkapital

Maksimal belåningsgrad på nedbetalingslån med pant i bolig er 90 prosent. Du må altså stille med minst 10 prosent egenkapital, jf. utlånsforskriften § 7.

Dette er den enkeltopplysningen flest tar feil av. Kravet er 10 prosent, ikke 15. Egenkapitalkravet ble senket fra 15 til 10 prosent med virkning fra 1. januar 2025, og en stor del av det som ligger på nett om boligkjøp er skrevet før den endringen.

På en bolig til 4 000 000 kroner er kravet altså 400 000 kroner, ikke 600 000. Men omkostningene kommer i tillegg og kan ikke lånefinansieres med pant i boligen: dokumentavgiften på 2,5 prosent utgjør 100 000 kroner på den samme boligen, og tinglysingsgebyret er 545 kroner per dokument. Regn med å ha mer enn selve egenkapitalen tilgjengelig. Se hvor egenkapitalen kan komme fra.

2. Samlet gjeld på maksimalt fem ganger inntekten

Kunden skal ikke få lån som gjør at samlet gjeld overstiger 5 ganger brutto årsinntekt, jf. § 6. Tre ting er viktige her:

• Brutto betyr inntekt før skatt.
• Samlet gjeld er all gjeld — boliglån, studielån, billån, forbrukslån, og innvilgede kredittkortrammer selv om saldoen er null.
• Søker dere sammen, legges inntektene sammen, og all gjeld begge har legges sammen.

Et par med 700 000 og 550 000 kroner i brutto årsinntekt har til sammen 1 250 000 kroner, og dermed et tak på 6 250 000 kroner i samlet gjeld. Har de 350 000 kroner i studielån og 100 000 kroner i ubrukt kredittkortramme, er det 5 800 000 kroner igjen til bolig. Kredittkortrammen alene «koster» dem altså 100 000 kroner i lånekapasitet, uten at de har brukt en krone.

Hva som regnes som inntekt

Fast lønn og faste tillegg regnes med uten videre. Bonus, overtid, provisjon og andre variable elementer tas som regel bare med når de kan dokumenteres over flere år, og ofte med et forsiktig anslag. Trygdeytelser som er varige regnes med, mens midlertidige ytelser vurderes ulikt fra bank til bank. Leieinntekter fra en utleiedel kan telle med, men da vil banken se dokumentasjon på at delen faktisk er utleiebar.

Det er banken som avgjør hva som legges til grunn, og praksis varierer. Har du inntekt som svinger — næringsinntekt, frilans, provisjonsbasert lønn — bør du ha de tre siste skattemeldingene klare når du søker.

3. Stresstesten: tre prosentpoeng, med gulv på syv prosent

Banken skal vurdere om du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng, og skal uansett regne med en rente på minst 7 prosent, jf. § 5. Du må ha nok igjen til å dekke normale utgifter til livsopphold ved dette rentenivået.

Rentegulvet på 7 prosent har bare betydning når renten er lav. Med en boliglånsrente på 5,22 prosent, som var gjennomsnittet på nye lån i juni 2026, blir testrenten 8,22 prosent — og da er det tillegget på tre prosentpoeng som styrer. Gulvet slår først inn når renten din er under 4 prosent.

Regnestykket er verdt å gjøre selv. På et lån på 3 000 000 kroner over 30 år er terminbeløpet rundt 16 500 kroner ved 5,22 prosent. Ved 8,22 prosent er det rundt 22 500 kroner. Differansen på 6 000 kroner i måneden er ikke en teoretisk øvelse — det er den summen som avgjør om lånet er forsvarlig.

4. Avdragskravet over 60 prosent belåningsgrad

Er belåningsgraden over 60 prosent, skal lånet ha årlige avdrag. Kravet er det laveste av 2,5 prosent av lånet eller det avdraget et 30-årig annuitetslån ville gitt, jf. § 9.

På et lån på 3 000 000 kroner betyr 2,5 prosent 75 000 kroner i året, altså 6 250 kroner i måneden. Et 30-årig annuitetslån gir mindre avdrag enn dette de første årene, og da er det annuitetsberegningen som gjelder. Under 60 prosent belåningsgrad stiller ikke forskriften krav om avdrag — men banken kan gjøre det likevel. Les mer om når avdragsfrihet lønner seg.

Rammekreditt: 60 prosent

For rammekreditt med pant i bolig — fleksilån eller rammelån — er maksimal belåningsgrad 60 prosent, jf. § 7. Det er et strengere krav enn for nedbetalingslån, fordi du kan trekke opp og ned på rammen som du vil. Vi har en egen artikkel om hva et rammelån er.

Fleksibilitetskvoten

Bankene kan la inntil 10 prosent av innvilget lånevolum per kvartal bryte med ett eller flere av kravene. I Oslo er kvoten 8 prosent, jf. § 12. Kvoten finnes fordi et regelverk uten unntak rammer skjevt — det er den som gjør at en lånesøker med lav gjeld, trygg inntekt og god betalingshistorikk kan få lån med litt mindre egenkapital enn hovedregelen krever.

Hvilken boligverdi banken regner med

Belåningsgraden regnes av boligens verdi, og ved et kjøp legger banken normalt til grunn den laveste av kjøpesummen og verdivurderingen. Byr du over det banken mener boligen er verdt, må du dekke differansen med egne midler i tillegg til egenkapitalen. Det er en av de vanligste grunnene til at en budrunde stopper opp for kjøperen.

På en bolig du allerede eier, kan en oppdatert verdivurdering senke belåningsgraden på papiret uten at du har betalt ned en krone. Det kan i sin tur fjerne avdragskravet eller gi bedre rente. Verdivurderingen har en kostnad, men den er som regel liten sett opp mot effekten.

Regn ut ditt eget tak

Sett sammen kravene, og du får en øvre grense i fire trinn. Ta paret over, med 1 250 000 kroner i samlet brutto årsinntekt, 350 000 kroner i studielån og 500 000 kroner i oppspart egenkapital:

1. Gjeldsgrad: 5 × 1 250 000 = 6 250 000 kroner i samlet gjeld. Minus studielånet gir 5 900 000 kroner til bolig.
2. Egenkapital: med 500 000 kroner i egenkapital og 90 prosent belåningsgrad kan de kjøpe for inntil 5 000 000 kroner — men omkostningene må dekkes av de samme pengene, og dokumentavgiften alene er 125 000 kroner på det beløpet.
3. Betjeningsevne: et lån på 4 500 000 kroner testes med 8,22 prosent rente, og terminbeløpet i testen blir rundt 33 700 kroner i måneden. Har de ikke nok igjen til livsopphold og andre faste utgifter ved det nivået, er det her det stopper.
4. Avdrag: med belåningsgrad over 60 prosent må lånet nedbetales med minst 2,5 prosent i året, eller etter en 30-årig annuitetsplan om den gir lavere avdrag.

Det laveste av de fire tallene er taket ditt. For de aller fleste er det egenkapitalen eller betjeningsevnen som binder — ikke femgangeren.

Sekundærbolig i Oslo: særkravet er borte

I en periode gjaldt et eget krav om maksimalt 60 prosent belåningsgrad for sekundærbolig i Oslo. Det kravet ble opphevet 1. januar 2023, og de samme reglene gjelder nå i hele landet. Skal du kjøpe utleiebolig, er det de ordinære kravene som gjelder — men husk at leieinntekter og skattereglene ved utleie av bolig er en egen vurdering, og at sekundærbolig verdsettes til 100 prosent i formuesskatten.

Når banken sier nei

Et avslag betyr ikke nødvendigvis at du er utenfor forskriften. Det kan like gjerne være bankens egen vurdering av betjeningsevnen din. Be om å få vite hvilket krav som ikke er oppfylt — er det egenkapitalen, gjeldsgraden eller betjeningsevnen? Svaret avgjør hva du kan gjøre med det. Mangler du egenkapital, er det ett sett tiltak. Er gjeldsgraden for høy, må gjeld ned eller inntekt opp, og da er det nedbetalingskalkulatoren som er verktøyet. Har du betalingsanmerkninger, må de ryddes først — se hvordan betalingsanmerkninger slettes.

Og prøv mer enn én bank. Kravene i forskriften er like overalt, men vurderingen av deg er det ikke.

Til slutt en påminnelse om hva forskriften faktisk er: et tak, ikke et løfte. At du oppfyller alle fire kravene betyr at banken kan låne deg pengene, ikke at den må. Og at du får låne maksimalt, betyr ikke at du bør. Kravene er satt for å beskytte både bankene og husholdningene mot for høy gjeld — de er ikke satt for å beskrive hva som er en behagelig økonomi. Regn ut hva terminbeløpet blir ved en rente på 8,22 prosent, og se på hva som er igjen etter at strøm, forsikring, mat og barnehage er betalt. Det tallet forteller deg mer enn taket gjør.