Dokumentavgift og omkostninger

Dokumentavgiften er 2,5 prosent av boligens salgsverdi og betales når skjøtet tinglyses. Minstebeløpet er 250 kroner i 2026. På en bolig til 4 000 000 kroner blir avgiften 100 000 kroner, og den kommer på toppen av kjøpesummen. Banken regner den ikke som en del av lånegrunnlaget — den skal dekkes av egenkapital, sammen med de øvrige omkostningene.

Hva dokumentavgiften beregnes av

Grunnlaget er salgsverdien av eiendommen slik den er på tinglysingstidspunktet, ikke det du har avtalt med selger dersom avtalen ligger under markedsverdi. Kartverket kan kreve dokumentasjon på verdien. Avgiften er en engangsavgift på selve hjemmelsoverføringen, og den betales av kjøperen, som normalt får den satt opp i oppgjørsoppstillingen fra megler.

Hjemmelen er dokumentavgiftsloven og Stortingets årlige avgiftsvedtak. Satsen på 2,5 prosent har ligget fast lenge, men vedtas på nytt hvert år sammen med statsbudsjettet.

Det er hjemmelsoverføringen som utløser avgiften, ikke selve avtalen. Avgiften forfaller når skjøtet sendes til tinglysing, og i et vanlig boligkjøp er det megleren eller oppgjørsforetaket som håndterer innbetalingen fra oppgjøret. Du ser derfor beløpet i oppgjørsoppstillingen, ikke som en egen faktura fra staten.

Salgsverdi	Dokumentavgift, 2,5 prosent	Med to tinglysingsgebyr
2 000 000 kr	50 000 kr	51 090 kr
3 000 000 kr	75 000 kr	76 090 kr
4 000 000 kr	100 000 kr	101 090 kr
6 000 000 kr	150 000 kr	151 090 kr
8 000 000 kr	200 000 kr	201 090 kr

Dette utløser ikke dokumentavgift

Her ligger de virkelige pengene å spare, og reglene er mindre kjent enn de burde være.

• Borettslagsandel. En andel i et borettslag er ikke fast eiendom, og det betales derfor ingen dokumentavgift ved kjøp. Du betaler bare tinglysingsgebyr og lagets eventuelle eierskiftegebyr. Forskjellene mellom eieformene står i borettslag eller selveier.
• Arv. Arveandel ved skifte av dødsbo og ved uskiftet bo er fritatt. Overtar du mer enn din arveandel, betales avgift av den overskytende delen.
• Overføring mellom ektefeller. Overføring av fast eiendom mellom ektefeller er fritatt, både under ekteskapet og ved skifte.
• Egen sameieandel ved oppløsning av sameie. Du betaler ikke avgift for den delen du allerede eide.
• Tilbakeføring til forrige hjemmelshaver ved tvangssalg.

Ved førstegangsoverføring av en eierseksjon, og ved overføring av en fysisk del av eiendommen når et borettslag oppløses, gjelder en flat dokumentavgift på 1 000 kroner per hjemmelsoverføring i 2026.

Tinglysingsgebyret

Tinglysingsgebyret er 545 kroner per dokument i 2026. Det er likt for fast eiendom og borettslagsandel. Ved et vanlig boligkjøp med lån betaler du gebyret to ganger: én gang for skjøtet og én gang for pantedokumentet banken tinglyser. Sletting av heftelser er gratis.

Hele regningen ved et boligkjøp

Under er postene som faktisk dukker opp i oppgjøret. Beløpene som ikke er satser, varierer mellom banker, meglere og borettslag — be om dem skriftlig før du byr.

Post	Selveier, 4 000 000 kr	Borettslag, samme totalpris
Dokumentavgift, 2,5 prosent	100 000 kr	0 kr
Tinglysing av skjøte	545 kr	545 kr
Tinglysing av pantedokument	545 kr	545 kr
Etableringsgebyr i banken	Varierer	Varierer
Eierskifte- eller andelsovertakelsesgebyr	—	Varierer
Boligkjøperforsikring	Frivillig	Frivillig
Sum faste omkostninger	101 090 kr	1 090 kr

I tillegg kommer utgifter som ikke står i oppgjørsoppstillingen, men som treffer kontoen i samme måned: flytting, eventuell dobbel bokostnad i overgangsperioden, forsikring fra overtakelsesdagen, og strøm- og internettabonnement som skal settes opp på nytt. Sett av en buffer på toppen av omkostningene.

Kjøper du i borettslag, ser listen annerledes ut. Dokumentavgiften faller bort, men laget eller forretningsføreren tar som regel et eierskiftegebyr, og der det er forkjøpsrett kan det komme et eget gebyr for behandlingen av den. Beløpene er små sammenlignet med dokumentavgiften, men de skal stå i salgsoppgaven — be om dem hvis de mangler.

Slik får du et fritak godkjent

Fritakene gjelder ikke automatisk fordi situasjonen din passer beskrivelsen. Kartverket er tinglysingsmyndighet og skal se dokumentasjonen. I praksis betyr det at grunnlaget må framgå av skjøtet eller av vedlegg: skifteattest ved arv, opplysning om at overføringen skjer mellom ektefeller, eller dokumentasjon på hvor stor sameieandel du hadde fra før.

Er du usikker, ordner megleren eller oppgjørsforetaket dette som en del av oppdraget. Skal du overføre en eiendom i familien uten megler, er dette punktet verdt å bruke tid på — en overføring som blir avvist eller feilberegnet, koster både gebyr og tid. Kartverket har veiledning på nettsidene sine, og du kan spørre dem før du sender inn.

Ved arveoppgjør er det verdt å tenke gjennom rekkefølgen. Overtar én arving eiendommen og løser ut de andre, betales avgift av den delen som overstiger vedkommendes egen arveandel. Fordelingen mellom arvingene har altså en avgiftsmessig side i tillegg til den arverettslige. Reglene for selve oppgjøret står i arv og arveoppgjør.

Tre misforståelser som koster penger

«Omkostningene kan legges inn i lånet.» Nei. Belåningsgraden på et nedbetalingslån med pant i bolig er maksimalt 90 prosent av boligens verdi. Dokumentavgift og gebyrer øker ikke boligens verdi, og de må derfor dekkes av egne midler i tillegg til egenkapitalen. Dette er den vanligste grunnen til at et kjøp sprekker på oppløpet.

«Vi avtaler en lav pris, så blir avgiften lavere.» Grunnlaget er salgsverdien, ikke det du har avtalt. Ligger avtalt pris under markedsverdi — typisk ved overføring i familien — kan Kartverket kreve at avgiften beregnes av den reelle verdien, og du må dokumentere hva den er.

«Vi venter med å tinglyse, så slipper vi avgiften.» Du utsetter avgiften, men gir samtidig fra deg rettsvernet som tinglysingen gir. Uten tinglyst hjemmel er du ikke beskyttet mot selgerens kreditorer eller mot et senere salg til en godtroende kjøper. Det er en dårlig byttehandel, og banken vil normalt ikke akseptere den når det er lån med pant i eiendommen.

Hva du kan gjøre med regningen

Dokumentavgiften kan ikke forhandles, men den kan planlegges rundt. Kjøper du nybygg direkte fra utbygger, betaler du bare av tomteverdien. Kjøper du borettslag, betaler du ikke avgift i det hele tatt. Skal en eiendom overføres i familien, er det verdt å sjekke fritakene i avgiftsvedtaket før overføringen gjennomføres — særlig ved skifte av dødsbo og ved overføring mellom ektefeller. Er du i tvil om et konkret tilfelle går inn under et fritak, spør Kartverket, som er tinglysingsmyndighet, eller be megleren om å innhente en avklaring. Skal boligen overtas som forskudd på arv eller gave, henger avgiften sammen med skattereglene i gaver til barn og forskudd på arv.

En siste ting mange glemmer: omkostningene betales samtidig som resten av oppgjøret, altså før eller ved overtakelsen. Pengene må stå på konto, ikke i et fond du må selge ut av med to dagers oppgjørstid, og ikke på en BSU-konto du ennå ikke har lov til å bruke. Planlegg likviditeten en måned i forveien.

Neste steg for deg som skal kjøpe for første gang: slik kommer du inn på boligmarkedet. Skal du kjøpe i borettslag, sjekk også fellesgjelden før du legger inn bud.