Førstegangskjøper: slik kommer du inn

Det er fire tall som avgjør om du kommer inn: 10 prosent egenkapital, samlet gjeld på maksimalt 5 ganger brutto årsinntekt, en stresstest på 3 prosentpoeng renteøkning med et rentegulv på minst 7 prosent, og omkostningene som kommer i tillegg til kjøpesummen. Alt annet er praktisk gjennomføring. Klarer du de fire, klarer du kjøpet.

1. Spar egenkapitalen — og bruk BSU riktig

Egenkapitalkravet er 10 prosent av kjøpesummen. Kravet ble senket fra 15 til 10 prosent med virkning fra 1. januar 2025, og mange nettsider opererer fortsatt med det gamle tallet. På en bolig til 3 000 000 kroner trenger du altså 300 000 kroner, pluss omkostningene.

BSU er fortsatt den mest lønnsomme sparingen for deg under 34 år. Du kan spare inntil 27 500 kroner i året og opptil 300 000 kroner totalt i 2026, og du får 10 prosent av årets sparebeløp som skattefradrag — maksimalt 2 750 kroner per år. Fradraget gis til og med det året du fyller 33 år, og det forutsetter at du har skatt å trekke fra i. Eier du allerede primær- eller sekundærbolig ved utgangen av inntektsåret, gis det ikke fradrag. Detaljene står i arkivartikkelen dette bør du vite om BSU-konto.

Foreldre kan stille sikkerhet i egen bolig i stedet for å gi kontanter. Da låner du hele kjøpesummen, men banken har pant også i foreldrenes bolig for den delen som mangler. Det er en reell forpliktelse for kausjonisten, og den bør avtales skriftlig med et tydelig sluttidspunkt. Får du ikke lån i vanlig bank, kan kommunalt startlån være aktuelt — søknaden går til kommunen, ikke til Husbanken. Se arkivartikkelen om kommunalt startlån. Mer om hva som teller som egenkapital, står i egenkapital til bolig.

Selve sparingen er kjedelig og virker. Sett opp et fast trekk til sparekonto den dagen lønnen kommer, ikke det som er igjen ved månedsslutt. Skal du ha 300 000 kroner om fire år, er det 6 250 kroner i måneden pluss renter. Er det umulig, er tidshorisonten fire og et halvt år i stedet — det er en helt annen beskjed enn at boligkjøp er uoppnåelig.

2. Regn ut hva du faktisk får låne

Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt. Tjener du 600 000 kroner, er taket 3 000 000 kroner i total gjeld — studielån, billån, kredittkortgjeld og andel fellesgjeld i borettslag regnes med. Banken skal i tillegg teste at du tåler 3 prosentpoeng høyere rente, med et rentegulv på minst 7 prosent, og at du fortsatt har nok igjen til livsopphold.

Bankene har en fleksibilitetskvote: inntil 10 prosent av innvilget lånevolum per kvartal kan avvike fra kravene, og i Oslo er kvoten 8 prosent. Kvoten er ikke en rettighet du kan kreve, men den er grunnen til at det av og til lønner seg å spørre flere banker. Hele regelverket er forklart i utlånsforskriften — hvor mye kan du låne.

Brutto årsinntekt	Maksimal samlet gjeld	Bolig med 10 prosent egenkapital
450 000 kr	2 250 000 kr	2 500 000 kr
600 000 kr	3 000 000 kr	3 333 000 kr
750 000 kr	3 750 000 kr	4 167 000 kr
900 000 kr	4 500 000 kr	5 000 000 kr

Tabellen forutsetter at du ikke har annen gjeld. Har du 400 000 kroner i studielån, trekkes hele beløpet fra den maksimale gjelden din, og boligen du kan kjøpe blir tilsvarende mindre. To som kjøper sammen, legger inntektene sammen — og gjelden sin.

Legg merke til at finansieringsbeviset er en øvre ramme, ikke en anbefaling. Banken har testet at du tåler betalingene på papiret, ikke at du vil trives med dem. Regn ut terminbeløpet med tre prosentpoeng høyere rente og se på hva som er igjen etter mat, transport, barnehage, forsikring og strøm. Er det ingenting, har du kjøpt for dyrt uansett hva beviset sier.

3. Gå på visning med tilstandsrapporten i hånden

Boliger selges i dag med en tilstandsrapport laget etter forskriften til avhendingslova. Rapporten setter tilstandsgrader på bygningsdelene, og den skal beskrive avvik. Les den før visningen, ikke etter. Se særlig etter alder på våtrom, tak, drenering, vinduer og elektrisk anlegg, og på estimerte utbedringskostnader.

Selgeren har opplysningsplikt etter avhendingslova. Selgeren svarer for manglende opplysninger om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og for uriktige opplysninger. Kjøperen har på sin side en undersøkelsesplikt: har du sett noe på visning, eller burde du ha sett det, kan du ikke påberope det som mangel etterpå. I forbrukerkjøp kan boligen heller ikke lenger selges med et generelt «som den er»-forbehold. Loven setter samtidig en nedre grense for hvilke utbedringskostnader som kan gjøres gjeldende som mangel — beløpet står i avhendingslova, og megleren skal kunne opplyse om det.

I borettslag og sameie leser du i tillegg regnskap, budsjett, vedlikeholdsplan og siste protokoll. Ligger det en fasaderehabilitering foran, kommer den som økte felleskostnader — se fellesgjeld og felleskostnader.

Slik bruker du de tjue minuttene på visning

Visningen er kort, og det meste av tiden går med til å se på ting som ikke betyr noe. Gå rett på det som koster penger å utbedre: kjenn etter lukt på badet og i kjelleren, åpne skapet under vasken, se på skjøtene rundt sluket, sjekk sikringsskapet og alderen på det elektriske anlegget, se etter misfarging i tak og rundt vinduer, og åpne og lukk et par vinduer.

Gå så ut. Se på taket, takrennene, terrenget rundt grunnmuren og om vann ledes bort fra huset. Se på naboene, parkeringen og hva som skjer i gata. Kom gjerne tilbake på et annet tidspunkt av døgnet — en stille formiddag sier lite om hvordan det er klokken sytten på en hverdag.

Still to spørsmål til megleren og be om skriftlig svar: hva er gjort av arbeid de siste ti årene, og finnes det dokumentasjon på det. Svaret er nyttig både før budet og senere, dersom noe viser seg å være annerledes enn opplyst.

4. Budrunden: et bud er bindende

Dette er det viktigste avsnittet i artikkelen. Et bud er en bindende avtalerettslig viljeserklæring. Blir det akseptert innen akseptfristen, er boligkjøpet inngått. Du kan ikke ombestemme deg fordi du fikk kalde føtter, fordi banken sa nei i etterkant, eller fordi du fant en finere leilighet dagen etter. Trekker du deg, kan du bli erstatningsansvarlig for selgerens tap, og tapet ved et dårligere gjensalg kan bli stort.

Praktiske regler for budrunden: legg inn bud skriftlig med legitimasjon, sett akseptfrist, og ta forbehold skriftlig i selve budet dersom du trenger dem. Et forbehold som ikke står i budet, finnes ikke. Megleren skal føre budjournal, og du har rett til innsyn i budjournalen for din egen budrunde etter at handelen er sluttført.

Bestem beløpsgrensen din før du starter, og skriv den ned. Budrunder er konstruert for å skape tidspress: korte akseptfrister, telefonsamtaler og en følelse av at dette er siste sjanse. Det er det aldri. Bestem deg også for hvor mye du er villig til å øke per bud — mange taper femti tusen kroner på å runde opp to ganger i affekt.

Fra akseptert bud til overtakelse

Når budet er akseptert, setter megleren opp kjøpekontrakt og innkaller til kontraktsmøte. Der signerer begge parter, du får oppgjørsinformasjon, og eventuell boligkjøperforsikring må være tegnet senest da. Deretter overfører du egenkapitalen til meglerens klientkonto, banken sender lånebeløpet, og pantedokumentet tinglyses. Selve nøkkelovertakelsen skjer på den datoen som står i kontrakten. Perioden mellom kontraktsmøte og overtakelse er ofte en til tre måneder, og i den perioden skal du både si opp gammel bolig og få forsikringen på plass.

5. Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring dekker juridisk bistand dersom du oppdager en mangel og vil gjøre krav gjeldende mot selgeren. Den tegnes senest ved kontraktsmøtet og betales som en engangspremie. Forsikringen gir deg ikke penger for feilen — den gir deg advokathjelpen som skal til for å kreve prisavslag eller heving.

Om den er verdt pengene, kommer an på boligen. På en eldre enebolig med mange tilstandsgrader og lite dokumentasjon er terskelen for å tegne den lav. På en ny leilighet med garantier fra utbygger er behovet mindre. Uansett: en forsikring erstatter ikke lesing av tilstandsrapporten. Fører en tvist til nemndsbehandling, er det Finansklagenemnda Eierskifte som behandler saker mot eierskifte- og boligselgerforsikringsselskaper.

6. Overtakelsen

På overtakelsesdagen går du gjennom boligen sammen med selgeren, leser av strømmåleren, får nøklene og signerer overtakelsesprotokollen. Skriv inn alt du reagerer på i protokollen, også småting. Har du en innsigelse du ikke noterer, blir den vanskeligere å forfølge senere.

Pengene står hos megleren på klientkonto til hjemmelen er overført. Holder du tilbake et beløp på grunn av en mangel, skal beløpet stå på meglerens konto — ikke på din egen. Forsikringen på boligen skal gjelde fra overtakelsestidspunktet, og banken krever normalt at boligen er forsikret så lenge den er pant.

De feilene førstegangskjøpere gjør oftest

• Glemmer omkostningene. Dokumentavgiften på 2,5 prosent og to tinglysingsgebyr à 545 kroner kommer i tillegg til egenkapitalen. Se dokumentavgift og omkostninger.
• Sammenligner kjøpesum i borettslag med totalpris på selveier. Totalprisen er kjøpesum pluss andel fellesgjeld. Les borettslag eller selveier.
• Byr på toppen av lånerammen. Finansieringsbeviset er et tak, ikke et budsjett. Regn ut hva terminbeløpet blir med 3 prosentpoeng høyere rente, og se om budsjettet holder.
• Tar forbehold muntlig. Bare det som står i budet, gjelder.
• Legger inn bud uten å ha lest tilstandsrapporten og salgsoppgaven ferdig.
• Har ingen buffer igjen etter kjøpet. Vaskemaskinen ryker, ikke boliglånet. Se arkivartikkelen om hvorfor du bør ha en bufferkonto.

Én feil til fortjener egen plass: å kjøpe bolig sammen med noen uten å skrive noe ned. Kjøper du med kjæreste, venn eller søsken, skal eierbrøken, gjeldsfordelingen og hva som skjer ved brudd eller salg stå skriftlig fra dag én. Det er langt lettere å bli enige før innflytting enn etterpå.

Når finansieringsbeviset er på plass, budsjettet tåler stresstesten og du har lest tilstandsrapporten på boligen du vurderer, er du klar til å by. Ta med deg beløpsgrensen din på visning, og hold den.