Egenkapital til bolig

Egenkapital er den delen av boligkjøpet du ikke låner med pant i boligen. Kravet er minst 10 prosent av kjøpesummen etter utlånsforskriften § 7 — senket fra 15 prosent med virkning fra 1. januar 2025. Men egenkapitalkravet er ikke hele summen du må ha på konto.

Så mye trenger du egentlig

På en selveierbolig til 3 500 000 kroner ser regnestykket slik ut:

Post	Beløp
Egenkapital, 10 prosent av kjøpesummen	350 000 kr
Dokumentavgift, 2,5 prosent av salgsverdien	87 500 kr
Tinglysing av skjøte	545 kr
Tinglysing av pantedokument	545 kr
Til sammen	438 590 kr

Kjøper du borettslagsandel i stedet, faller dokumentavgiften bort — den betales ikke på borettslagsandeler, fordi en andel ikke er fast eiendom. Til gjengjeld kommer fellesgjeld inn i bildet. Se forskjellen på borettslag og selveier og gjennomgangen av dokumentavgift og omkostninger.

Legg dessuten inn penger til flytting, hvitevarer og det første året med uforutsette utgifter. Å bruke hele bufferen på egenkapital og stå uten reserve den dagen varmtvannsberederen ryker, er en dårlig start. Les hvorfor du bør ha en bufferkonto.

Hva som teller som egenkapital

Egenkapital er penger eller verdier du stiller med selv, og som ikke er lånt med sikkerhet i den boligen du kjøper. I praksis godtar bankene:

• Bankinnskudd og BSU-midler.
• Fond og aksjer, når de er solgt og pengene er på konto.
• Oppgjør fra salg av en tidligere bolig.
• Dokumentert gave fra familie.
• Ledig verdi i en annen eiendom, gjennom pant.

Har du sparingen i fond eller aksjer, må du regne med to ting: kursen kan være lav akkurat når du trenger pengene, og gevinst utover skjermingsfradraget skattlegges med 37,84 prosent i 2026. Skal pengene brukes til bolig innen kort tid, hører de hjemme på konto, ikke i markedet.

Sparing

Den vanligste kilden er fortsatt egen sparing. Det som skiller dem som kommer i mål fra dem som ikke gjør det, er sjelden beløpet per måned — det er at trekket går automatisk samme dag som lønnen kommer, til en konto som ikke er koblet til betalingskortet.

Regn ut hvor lang tid det faktisk tar, så blir målet håndterbart. Skal du ha 440 000 kroner, og du sparer 5 000 kroner i måneden, tar det 88 måneder — over syv år uten avkastning og uten hjelp utenfra. Med 10 000 kroner i måneden er du der på 44 måneder. Med 5 000 kroner i måneden pluss en gave på 200 000 kroner er du der på 48 måneder. Det er de tre knappene du har: beløpet per måned, tiden, og hjelp fra familien.

Har du dyr forbruksgjeld ved siden av, skal den ned først. Renten du sparer på å bli kvitt et kredittkortlån er høyere enn renten du får på en sparekonto, og gjelden teller dessuten mot femgangeren i utlånsforskriften. Se betale ned dyr gjeld før sparing.

BSU

Boligsparing for ungdom gir skattefradrag på 10 prosent av årets sparebeløp. Du kan spare inntil 27 500 kroner per år og inntil 300 000 kroner totalt, og maksimalt skattefradrag blir dermed 2 750 kroner i året. Fradrag gis til og med det året du fyller 33 år.

To forbehold: du får ikke fradrag hvis du helt eller delvis eier primær- eller sekundærbolig per 31. desember i inntektsåret, og fradraget forutsetter at du har skatt å trekke fra i. Tjener du for lite til å betale skatt, får du ikke utnyttet det det året. Detaljene står i arkivartikkelen om BSU-konto.

Gave fra foreldre

Arveavgiften ble fjernet fra 1. januar 2014, og en pengegave er ikke skattepliktig inntekt for den som mottar den. Beløpet inngår derimot i din formue fra og med det året du får det.

Det som skaper konflikt, er ikke skatten — det er søsknene. En gave til ett barn er i praksis et forskudd på arv, og skal den trekkes fra i arveoppgjøret senere, må det avtales og skrives ned når gaven gis. Gjør dere ingenting, er utgangspunktet at gaven ikke avkortes, og at det ene barnet har fått mer enn de andre. Skriv en kort gavebrev-avtale som sier hvem som gir, hvor mye, til hvem, og om beløpet skal avkortes i arv. Mer om dette i gaver til barn og forskudd på arv.

Kausjon og realkausjon

Har foreldrene dine nedbetalt boligen sin, kan de stille den som tilleggssikkerhet. Da tar banken pant i deres bolig for en avtalt del av lånet ditt, slik at du kommer under kravet til belåningsgrad på din egen bolig. Dette kalles realkausjon når sikkerheten er en eiendom, og alminnelig kausjon når noen hefter personlig for beløpet. Finansavtaleloven har egne regler om kausjon, blant annet om hva banken må opplyse kausjonisten om før avtalen inngås.

Ordningen løser et reelt problem, og den brukes mye — særlig i pressområder der egenkapitalkravet i praksis er den eneste hindringen for en ung kjøper med god inntekt. Poenget er at foreldrene ikke gir fra seg penger, bare sikkerhet. Går alt som det skal, koster kausjonen dem ingenting, og den avvikles når belåningsgraden din har falt tilstrekkelig. Men den forutsetningen er nettopp det den er: en forutsetning.

Kausjonen flytter risiko:

• Klarer ikke du å betale, kan banken søke dekning i foreldrenes bolig.
• Kausjonsansvaret kan redusere foreldrenes egen mulighet til å låne, for eksempel til oppussing eller til å kjøpe mindre senere.
• Har du søsken, bør de vite om det. En kausjon som utløses er i realiteten en overføring av verdier til ett av barna.
• Ordningen varer til den avvikles. Den forsvinner ikke automatisk selv om boligen din stiger i verdi.

Medlåntaker

En medlåntaker er noe annet enn en kausjonist. Medlåntakeren er låntaker, hefter for hele lånet — ikke halvparten — og får lånet inn i sin egen gjeldsgrad. Det siste er ofte det avgjørende: en forelder som blir medlåntaker på barnets boliglån, kan selv miste muligheten til å låne, fordi femgangeren i utlånsforskriften regner med all gjeld personen hefter for.

Blir en forelder medlåntaker, bør dere avtale skriftlig hvem som faktisk skal betale, og hva som skjer hvis boligen selges. Overfor banken er dere begge ansvarlige for hele beløpet uansett hva dere har avtalt dere imellom — den interne avtalen regulerer forholdet mellom dere, ikke forholdet til banken. Avtal også når medlåntakeren skal ut av lånet, og hva som må være oppfylt for at banken skal godta det.

Er dere to som kjøper sammen uten å være gift, skriv en samboeravtale som sier hvem som har betalt hva inn, og hvordan boligen skal deles hvis dere går fra hverandre. Uten en slik avtale er utgangspunktet eierbrøken i skjøtet, uansett hvem som faktisk betalte egenkapitalen.

Slik dokumenterer du egenkapitalen

Banken vil se hvor pengene kommer fra, og det gjelder også ganske små beløp. Ha dette klart før du søker:

• Kontoutskrift som viser saldoen og hvordan den er bygget opp.
• Gavebrev, undertegnet av giveren, som sier at beløpet er en gave og ikke et lån.
• Oppgjørsoppstilling fra megler hvis pengene kommer fra et boligsalg.
• Salgsoppgjør fra fond eller aksjer.

En sparekonto som plutselig har fått et sekssifret innskudd uten forklaring, utløser spørsmål. Det er ikke mistenkeliggjøring av deg — bankene er pålagt å kjenne opphavet til midlene. Har du fått pengene over tid, er det en fordel å ha spart på samme konto hele veien.

Startlån fra kommunen

Startlån er en statlig låneordning som forvaltes av Husbanken, men søknaden sendes til kommunen din — ikke til Husbanken. Målgruppen er husstander med langvarige problemer med å finansiere bolig, og som ikke får tilstrekkelig lån i vanlig bank. Barnefamilier og vanskeligstilte prioriteres.

Ordningen er ikke et alternativ til egenkapital for den som bare vil komme raskere inn i markedet. Vilkårene, hvor mye som kan lånes og hvordan kommunen vurderer betjeningsevnen, varierer, og det er kommunen som avgjør. Ta kontakt med boligkontoret i kommunen din for din egen sak. Arkivartikkelen er et kommunalt startlån noe du kan få? går gjennom hvem ordningen er ment for.

Det du bør gjøre først

Regn ut hele summen du trenger — egenkapital pluss omkostninger pluss en buffer — før du begynner å se på boliger. Deretter finner du ut hvor mye av den summen du kan skaffe selv, og hvor mye som eventuelt må komme fra familien. Skal foreldrene inn, avtal formen skriftlig før budrunden, ikke etter. Er du helt i startgropa, går vi gjennom hele løpet i førstegangskjøper: slik kommer du inn.