Leie ut bod, garasje eller parkeringsplass

Dette er kanskje den enkleste ekstrainntekten som finnes. Du gjør ingenting, slitasjen er null, og betalingen kommer den samme datoen hver måned. En garasjeplass i en storby kan gi 1 500–3 000 kroner i måneden, en bod noen hundrelapper, og en oppstillingsplass til en campingvogn eller båthenger et sted midt imellom. Over et år blir det penger.

Skattespørsmålet avgjøres av ett forhold: hører arealet til boligen du selv bor i, eller ikke? Svaret på det bestemmer om inntekten er skattefri eller skattepliktig fra første krone.

Når leien er skattefri

Leier du ut noe som er en del av din egen bolig, gjelder reglene i skatteloven § 7-2. Hovedregelen der er at utleie av inntil halvparten av egen bolig regnet etter utleieverdi er skattefritt uten beløpsgrense, forutsatt at leieforholdet varer sammenhengende i minst 30 dager.

En garasje eller bod som er bygd for å dekke boligens behov, og som følger eiendommen ved salg, regnes som en del av boligen. Det gjelder også en garasjeplass i et felles garasjeanlegg som hører til leiligheten din. Leier du ut en slik plass, mister den ikke sin tjenende funksjon — inntekten faller inn under fritaksreglene, og en enkelt garasjeplass utgjør uansett en liten del av boligens samlede utleieverdi.

Når leien er skattepliktig

Er arealet ikke knyttet til boligen du bor i, gjelder ikke fritaket. Da er leieinntekten skattepliktig kapitalinntekt, og skattesatsen er 22 prosent av overskuddet i 2026. Dette er situasjonen når:

• du eier en parkeringsplass eller garasje som en egen enhet, uten at den følger boligen din
• du leier ut en plass ved en bolig du ikke bor i selv
• du leier ut fra en fritidseiendom eller en tomt som ikke er boligen din
• du leier ut så stor del av boligen at du er over halvparten regnet etter utleieverdi

Skattepliktig betyr ikke at du skatter av bruttoleien. Du fører inntekten minus kostnadene som knytter seg til utleien — andel av felleskostnader og kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold, strøm til port og lys. Overskuddet føres i skattemeldingen som kapitalinntekt. Har du flere plasser og driver dette i et omfang som gjør det til virksomhet, gjelder helt andre regler — se skatt for frilansere og småbedrifter.

Et regnestykke

Du eier en ekstra garasjeplass i sameiet, som ikke er knyttet til leiligheten din, og leier den ut for 1 800 kroner i måneden. Det gir 21 600 kroner i året. Felleskostnaden på plassen er 250 kroner i måneden, altså 3 000 kroner i året. Overskuddet blir 18 600 kroner, skatten 22 prosent av dette — 4 092 kroner — og du sitter igjen med 14 508 kroner. Det er fortsatt en av de beste avkastningene du får på et areal du ikke bruker.

Ligger den samme plassen derimot til leiligheten du selv bor i, er hele 21 600 kroner skattefritt.

Hva avtalen bør si

Leie av garasje, bod og parkeringsplass er ikke boligleie, og husleielovens vern for boliger gjelder ikke på samme måte. Oppsigelsesfristen for leie av garasje og bod er etter husleieloven § 9-6 én måned, mot tre måneder for bolig. Det gjør avtalen enklere, men den bør fortsatt være skriftlig og inneholde:

• hva som leies ut, med plassnummer eller en beskrivelse det ikke går an å misforstå
• leiens størrelse, forfallsdato og kontonummer
• oppsigelsesfrist
• hva plassen kan brukes til — og hva den ikke kan brukes til
• hvem som har ansvaret for skade på plassen og på det som står der

Det siste punktet er viktigere enn det ser ut. Innboforsikringen din dekker ikke leietakerens eiendeler, og din husforsikring dekker ikke skade leietakeren påfører andre. Skriv inn at leietakeren selv må ha forsikring på det som lagres eller parkeres, og at du ikke er ansvarlig for tyveri eller skade. Se også hva forsikringen ikke dekker før du signerer.

Strøm, lading og de praktiske detaljene

Den vanligste kranglen om en utleid garasjeplass handler ikke om leien, men om strømmen. Leier du ut en plass med ladepunkt til en elbil, kan strømforbruket fort bli en større post enn du regnet med — en bil som lades hjemme hver natt, bruker gjerne 2 000–4 000 kilowattimer i året, og til en samlet strømpris på to kroner er det 4 000–8 000 kroner. Det er mer enn halve leien for en typisk plass.

Løsningen er å bestemme dette i avtalen før leietakeren flytter inn: enten en egen måler på ladepunktet med avregning etter forbruk, eller et fast strømtillegg per måned som begge parter mener er rimelig. Ladeboksene som er i vanlig bruk, logger forbruket, så avlesning er ikke noe arbeid. Hva strømmen faktisk koster deg per kilowattime, kan du sjekke i strømkalkulatoren.

Så er det de små tingene: hvor mange nøkler eller portåpnere leietakeren får, hva som skjer hvis en av dem forsvinner, om plassen kan brukes til å skru på bilen, og om det er lov å sette noe langs veggen. Skriv det ned. Det er ikke fordi du regner med bråk, men fordi en avtale på ett A4-ark gjør at spørsmålet aldri oppstår.

Merverdiavgift — nesten aldri et tema, men ikke aldri

Utleie av fast eiendom er som hovedregel unntatt fra merverdiavgift. Leier du ut en garasjeplass eller en bod til én person, er det ikke noe mva-spørsmål i det hele tatt. Unntaket gjelder utleie av parkeringsplasser i parkeringsvirksomhet, som er avgiftspliktig, og der går grensen etter en konkret vurdering av pris, antall plasser og hvordan virksomheten fremstår.

For deg som leier ut én eller to plasser, er dette uaktuelt. Har du derimot arvet et bygg med tolv plasser og leier dem ut kommersielt, er det verdt en samtale med Skatteetaten før første faktura. Registreringsgrensen i Merverdiavgiftsregisteret er 50 000 kroner i avgiftspliktig omsetning over en rullerende tolvmånedersperiode — ikke per kalenderår, som mange tror.

Hva du kan ta betalt

Prisen på en parkeringsplass følger alternativkostnaden i nabolaget: hva koster kommunal beboerparkering, hva koster månedskort i nærmeste P-hus, og hvor lang er ventelisten. I områder med beboerparkering og få plasser kan en privat plass ta godt betalt; i et nabolag der alle har plass i egen innkjørsel, er den nesten verdiløs. Søstersiden vår har en gjennomgang av hva folk faktisk betaler for parkering, og den er nyttig lesning før du setter prisen — den viser hva alternativet ditt koster leietakeren.

For bod og lagerplass er referansen minilagerbedriftene. De tar betalt per kvadratmeter i måneden, og prisen er høy nok til at en tørr, låsbar bod i en kjeller ofte kan legges godt under og likevel gi en fin leie.

Én ting til: en oppstillingsplass til campingvogn eller båt er ofte den mest ettertraktede av alle, fordi det er så få av dem. Har du plass på tomta og tåler synet av en campingvogn ved siden av huset, er det en sesonginntekt med svært lite arbeid — og en naturlig kombinasjon med å leie ut campingvognen hvis du har en selv.

Gå ut i garasjen i kveld og mål opp. Er plassen brukbar, koster det deg en annonse og en avtale, og så er den saken ordnet i flere år.