Leie ut rom i egen bolig

Å leie ut et rom i boligen du selv bor i, er den best betalte ekstrainntekten de fleste har tilgang til. Et hybelrom med tilgang til kjøkken og bad ligger i mange byer på 6 000–8 000 kroner i måneden, og for en sokkelleilighet er det høyere. Det gir 70 000–100 000 kroner i året, og i de fleste tilfeller er hver eneste krone skattefri.

Skattefriheten følger av skatteloven § 7-2 første ledd bokstav a: leier du ut inntil halvparten av din egen bolig regnet etter utleieverdi, og leieforholdet varer sammenhengende i minst 30 dager, er inntekten skattefri uten beløpsgrense. Merk at det er utleieverdi som teller, ikke kvadratmeter — en liten, moderne sokkelleilighet kan ha høyere leieverdi per kvadratmeter enn hovedetasjen, og da må du regne etter. Selve regelverket, med det som gjelder når du går over halvparten, når du leier ut hele boligen, og ved korttidsutleie under 30 dager, er gjennomgått i artikkelen om skatt på utleie av bolig. Denne artikkelen handler om det som skjer etterpå: hverdagen med en person til i huset.

Kontrakten: fem punkter som avgjør alt

De aller fleste konfliktene mellom utleier og leietaker skyldes noe som ikke sto i kontrakten. En skriftlig avtale er ikke et uttrykk for mistillit, den er det som gjør at dere aldri trenger å diskutere.

• Hva som leies ut. Rommet, og hvilke fellesarealer leietakeren har bruksrett til: kjøkken, bad, vaskerom, bod, hage, parkering.
• Leien og hva som inngår. Etter husleieloven § 3-1 skal leien være et bestemt beløp. Du kan avtale at leietakeren i tillegg betaler en forholdsmessig andel av strøm og brensel, og av vann og avløp der det betales etter målt forbruk — men ikke andre påslag og gebyrer. Krever du et slikt tillegg, plikter du å legge fram regnskap årlig, jf. § 3-4.
• Leietiden. En tidsbestemt leieavtale for bolig må normalt være på minst tre år. Leier du ut en sokkel- eller loftsbolig i en enebolig eller tomannsbolig og selv bor i huset, kan avtalen settes til minst ett år, jf. husleieloven § 9-3. Grunnen til tidsbegrensningen må oppgis skriftlig ved avtaleinngåelsen.
• Oppsigelse. Hovedregelen er tre måneders frist til opphør ved utløpet av en kalendermåned. For leie av et enkelt beboelsesrom der leieren har adgang til en annens bolig — altså den klassiske hybelen i huset ditt — er fristen én måned.
• Husreglene. Se neste avsnitt.

Bruk en standardkontrakt fra Forbrukerrådet eller Huseierne heller enn å skrive din egen. De er gratis, de er oppdatert etter husleieloven, og de dekker punkter du ikke ville tenkt på.

Depositum eller garanti

Depositum er lovregulert, og reglene brytes rutinemessig av private utleiere. Etter husleieloven § 3-5 kan depositumet ikke overstige seks måneders leie, og pengene skal stå på en særskilt depositumskonto i leierens navn med vanlige rentevilkår. Det er utleieren som dekker kostnaden ved å opprette kontoen.

Det betyr at du ikke kan ta imot depositum på din egen konto, og ikke via Vipps. Gjør du det, har du i praksis tatt imot et lån du kan bli krevd tilbake med renter, og du står svakt i enhver tvist. Depositumskonto opprettes i nettbanken din på ti minutter.

Alternativet er en depositumsgaranti fra et forsikringsselskap, der leietakeren betaler en premie i stedet for å binde opp tre måneders leie. For deg som utleier er det omtrent like trygt, og for en leietaker med lite oppspart er det ofte forskjellen på om han kan flytte inn i det hele tatt.

Forsikringen dekker ikke automatisk utleie

Dette er punktet som koster mest når det går galt. Hus- og innboforsikringen din er tegnet for en bolig du bor i selv. Leier du ut en del av den, skal selskapet ha beskjed — ellers risikerer du avkortning eller avslag i en skadesak, fordi opplysningene forsikringen bygger på, ikke stemmer lenger.

Tre ting bør du få bekreftet skriftlig fra selskapet ditt: at utleien er meldt og godtatt, at bygningsforsikringen gjelder som før, og hva som skjer ved skade forårsaket av leietakeren. Leietakerens egne eiendeler dekkes ikke av din forsikring i det hele tatt — han må ha egen innboforsikring, og det bør stå i kontrakten. Se også oversikten over hva forsikringen ikke dekker.

Husregler: skriv dem før, ikke etter

Erfaringen fra alle som har leid ut i eget hus, er den samme: de irritasjonene som til slutt gjør at leieforholdet ryker, handler nesten aldri om penger. De handler om oppvask, gjester, lyd og lukt. Ta det i kontrakten eller i et vedlegg, i nøytralt språk og med konkrete rammer:

• Ro mellom bestemte klokkeslett på hverdager og i helger
• Om, og hvor lenge, leietakeren kan ha overnattingsgjester
• Røyking — ute, inne, på balkong
• Dyr
• Rutine for felles bad og kjøkken: hvem vasker hva, og hvor ofte
• Bruk av vaskemaskin, og om strøm til den inngår i leien

Vær ærlig om hvordan huset ditt faktisk fungerer. Har du små barn som står opp klokken seks, er det bedre å si det på visningen enn å oppdage at leietakeren jobber nattevakt.

Å finne riktig leietaker

Den som flytter inn, kommer til å dele bad med deg i minst ett år. Bruk tid på utvelgelsen, og gjør tre ting hver gang: ha en ordentlig visning der dere snakker sammen i tjue minutter, be om referanse fra forrige utleier, og be om dokumentasjon på inntekt eller studiefinansiering.

Som utleier har du saklig behov for å vurdere betalingsevnen, og du kan derfor be om en kredittvurdering — men den skal skje åpent, og personen får automatisk et gjenpartsbrev om at den er gjort. Ikke be om kontoutskrifter eller helseopplysninger; det har du ikke krav på, og det setter tonen feil fra dag én.

Vær åpen om det som kan bli et problem, og spør om det samme tilbake. Nattarbeid, hjemmekontor, kjæreste som er der halve uken, allergi, instrumentøving. Det er lettere å avklare på visningen enn å håndtere i november.

Når leieforholdet må avsluttes

De fleste leieforhold avsluttes udramatisk. Skjærer det seg, er det viktig å vite at du ikke kan kaste noen ut selv. Selv ved manglende betaling må du gå veien om namsmannen med et tvangsgrunnlag, og en utkastelse tar tid. Det er derfor kontrakten bør ha en klausul om at leieforholdet kan kreves fravikt ved vesentlig mislighold — den klausulen er nettopp tvangsgrunnlaget som gjør prosessen kortere. Hvordan det foregår, står i artikkelen om utkastelse og innkreving av husleie.

Går det galt med økonomien i stedet, husk at leietakerens ubetalte husleie er et krav som ethvert annet: purring, inkassovarsel og til slutt inkasso. Ta det tidlig og skriftlig, og ikke la restansen bygge seg opp over et halvt år i håp om at det ordner seg.

Regnestykket, og det du gir opp

Leier du ut et rom til 7 000 kroner i måneden, er det 84 000 kroner i året. Skattefritt tilsvarer det en lønnsøkning på rundt 160 000 kroner brutto for en vanlig lønnstaker i trinn 3. Trekk fra en økning i strøm og vann på kanskje 8 000–12 000 kroner i året, og litt mer slitasje, og du sitter igjen med i overkant av 70 000 kroner. Regn på hva et konkret rom kan gi i utleiekalkulatoren.

Det du gir opp, er vanskeligere å tallfeste. Du deler bad med en fremmed, du kan ikke gå rundt som du vil, og du har en person i huset som ikke er familie. For noen er det uproblematisk i årevis. For andre holder det ett halvår. Prøv med en tidsbestemt avtale på ett år første gang, ikke tre.

Fire ting du må huske på

Leietakeren skal melde flytting til Folkeregisteret. Mottar du selv bostøtte, sosialhjelp eller andre behovsprøvde ytelser, må du melde fra om endringen — både husstandssammensetning og inntekt kan ha betydning, og feil her ender i krav om tilbakebetaling. Bor du i borettslag, kreves som regel styrets samtykke for å ta inn en leietaker; i sameie er reglene friere, men vedtektene kan si noe annet. Og oppstår det først en tvist om leie, depositum eller utkastelse, er det Husleietvistutvalget som behandler den — ikke forliksrådet — i de områdene der utvalget er opprettet.

Start med å måle opp rommet, sjekk hva tilsvarende rom i nabolaget koster, og ring forsikringsselskapet før du legger ut annonsen. Da er de tre tingene som kan koste deg penger, allerede ordnet.