Eiendomsskatt: hvorfor naboen betaler mindre

Eiendomsskatt er den eneste skatten i Norge en kommune kan velge bort. Kommunestyret avgjør selv om det skal skrives ut eiendomsskatt, hvilke eiendommer som skal omfattes, og hvilken sats som skal gjelde — og beslutningen tas på nytt hvert år i budsjettbehandlingen. Derfor kan to nesten like boliger i to nabokommuner ha én regning på 12 000 kroner og én på null.

Hjemmelen er eigedomsskattelova av 1975. Loven setter rammene; alt annet er lokalpolitikk.

Kommunen velger hva som skal skattlegges

Etter § 3 må kommunestyret velge ett av sju utskrivingsalternativer. Valget avgjør om boligen din i det hele tatt er med:

Alternativ	Hva som skattlegges
a	All fast eiendom i hele kommunen
b	Bare eiendom i klart avgrensede områder som er helt eller delvis utbygd på byvis
c	Bare kraftverk, vindkraftverk, kraftnett og petroleumsanlegg
d	Bare næringseiendom, kraftverk, vindkraftverk, kraftnett og petroleumsanlegg
e	Kombinasjon av b og c
f	Kombinasjon av b og d
g	All fast eiendom unntatt næringseiendom, kraftverk, vindkraftverk, kraftnett og petroleumsanlegg

Velger kommunen alternativ c eller d, betaler du ingenting for boligen selv om kommunen har eiendomsskatt. Velger den b, kan naboen på andre siden av en gammel bygrense slippe unna. Dette er den første og enkleste forklaringen på hvorfor to like hus betaler ulikt.

Satsen: mellom 1 og 4 promille for bolig

Etter § 11 skal eiendomsskatten være minst 1 krone og høyst 7 kroner per 1 000 kroner av takstverdien. For boliger og fritidsboliger er taket 4 promille. Innfører kommunen eiendomsskatt for første gang, kan satsen det første året ikke være høyere enn 1 promille, og den kan deretter økes med maksimalt 1 promille i året, jf. § 13.

Opptrappingsregelen er verdt å merke seg som huseier: når kommunen først har innført skatten, kommer økningen normalt i små, forutsigbare trinn. En kommune som innfører eiendomsskatt i år, kan ikke sende deg en firepromille-regning før om tre år.

Kommunestyret kan også bruke differensierte satser etter § 12 — én sats for boligdelen av eiendommer og en annen for resten, eller ulike satser i ulike deler av kommunen.

Grunnlaget er ikke det samme som taksten

Her ligger den viktigste tekniske regelen, og den er en fordel for boligeiere. Etter § 8 A-2 skal verdien settes til det eiendommen kan selges for under vanlige salgsforhold — men for boliger og fritidsboliger settes skattegrunnlaget til verdien multiplisert med 0,7. Tretti prosent av verdien er med andre ord obligatorisk fritatt.

Kommunen kan i tillegg vedta en lokal reduksjonsfaktor, men den får bare betydning for boliger dersom den er større enn den lovbestemte på 30 prosent.

To helt ulike måter å verdsette boligen på

Kommunen kan velge mellom to spor, og valget er den vanligste grunnen til at naboen i nabokommunen betaler mindre for en tilsvarende bolig.

Kommunal taksering (§ 8 A-2). Kommunen takserer selv, som regel med befaring utenfra og sjablonger for areal, standard, alder og beliggenhet. Alminnelig taksering skjer normalt hvert tiende år. Mellom takseringene kan kommunen etter § 8 A-4 heve takstene ved kontorjustering med inntil 10 prosent i året.

Skatteetatens formuesgrunnlag (§ 8 C-1). Kommunen kan i stedet bygge på verdien Skatteetaten har beregnet ved formuesfastsettingen året før. Da oppdateres grunnlaget hvert år og følger prisutviklingen i markedet.

Her er en misforståelse som lever godt: mange tror eiendomsskatten da regnes av formuesverdien, altså 25 prosent av markedsverdien for primærbolig. Det stemmer ikke. Etter § 8 C-1 andre ledd skal prosentdelen settes til 100 for både primærbolig og sekundærbolig, slik at det er hele den beregnede markedsverdien som brukes — og først deretter ganges det med 0,7. Formuesskatt og eiendomsskatt bruker samme utgangspunkt, men helt forskjellige rabatter. Hvordan verdsettelsen virker på formuessiden, står i artikkelen om formuesskatt forklart.

Bunnfradraget kommunen kan gi

Etter § 11 andre ledd kan kommunestyret fastsette et bunnfradrag i eiendomsskatten for alle selvstendige boligdeler i eiendommer som ikke brukes i næringsvirksomhet. Bunnfradraget trekkes fra grunnlaget før satsen brukes, og det gis per boligdel — en tomannsbolig med to selvstendige boenheter får to fradrag.

Bunnfradraget er politisk populært fordi det treffer små og rimelige boliger hardest i positiv forstand: et fradrag på 500 000 kroner betyr mer prosentvis for en leilighet til 2 millioner enn for en enebolig til 8 millioner. Innfører kommunen bunnfradrag, kan satsen samme år økes med inntil 2 promille i stedet for 1, jf. § 13.

Blir skatten for en eiendom mindre enn 300 kroner, skal den ikke skrives ut i det hele tatt, jf. § 14 fjerde ledd.

Fritakene i § 7

Kommunestyret kan frita bestemte grupper eiendommer helt eller delvis. To av dem treffer vanlige boligeiere:

• Nye boligbygg kan fritas i inntil tjue år fra ferdigstillelsen. Dette er årsaken til at nabolaget med nybygg kan stå uten regning mens rekkehusene fra 1970-tallet betaler fullt.
• Bygninger med historisk verdi kan fritas.

I tillegg kan kommunen frita eiendom som tilhører stiftelser eller institusjoner til gagn for kommunen, bygninger og grunn i bestemte deler av kommunen, og fritidsboliger. Fritakene vedtas av kommunestyret og kan endres fra år til år.

Eiendomsskatt gir ikke fradrag på egen bolig

Skatteloven § 6-15 gir fradrag for skatt og avgift på fast eiendom, men andre ledd bokstav a gjør et uttrykkelig unntak for skattefri bruk av egen bolig eller fritidsbolig. Bor du i boligen selv, er eiendomsskatten altså en ren utgift uten skattemessig lettelse.

Leier du derimot ut en bolig og betaler skatt av leieinntekten, kommer eiendomsskatten til fradrag på linje med de øvrige kostnadene ved utleien. Skillet følger inntekten: er det ingen skattepliktig inntekt fra eiendommen, er det heller ingenting å trekke skatten fra i.

Når boligen endrer seg

Den alminnelige takseringen skjer hvert tiende år, men enkelteiendommer takseres på nytt utenom syklusen. Etter § 8 A-3 skjer det blant annet når en eiendom deles, når bygninger rives eller ødelegges, og når det er gjort vesentlige endringer på eiendommen. Bygger du på huset, får du med andre ord ny takst uten å vente på neste runde.

Det går også den andre veien. Har verdien på eiendommen din endret seg vesentlig i forhold til andre eiendommer i kommunen, kan du selv be om ny taksering. Det er den praktiske utveien når en garasje er revet, et uthus har falt sammen eller kjelleren viste seg å ikke være innredet slik kommunen har registrert.

Endringer kommunen ikke kjenner til, blir stående i grunnlaget. Ingen etat måler opp huset ditt på eget initiativ mellom takseringene, så det er eieren som må melde fra.

Kjøp og salg midt i året

Eiendomsskatten skrives ut for et helt skatteår av gangen, og skatteseddelen sendes eieren før 1. mars — 1. april det året kommunen innfører bunnfradrag for første gang. Selger du boligen i juni, deler ikke kommunen regningen for deg.

I praksis fordeles eiendomsskatten mellom selger og kjøper i oppgjøret hos megleren, sammen med kommunale gebyrer og eventuell festeavgift. Kontroller oppgjørsoppstillingen: er skatten allerede betalt for hele året, skal du som selger ha refundert delen som gjelder tiden etter overtakelsen. Dette er en post der feil forekommer, og beløpene er store nok til at det er verdt en gjennomlesning. Sett gjerne inn både eiendomsskatt og gebyrer i det faste utgiftsbildet ditt — se hvordan i artikkelen om faste og variable utgifter.

Borettslag betaler også — du ser det bare ikke

Eier du en andel i et borettslag, kommer eiendomsskatten som regel inn i felleskostnadene i stedet for som en egen faktura til deg. Skatten forsvinner ikke, den bare skifter fakturaadresse. Sjekker du budsjettet i årsberetningen, finner du posten. Hva som ellers ligger i felleskostnadene, står i artikkelen om fellesgjeld og felleskostnader, og forskjellene mellom eierformene i artikkelen om borettslag eller selveier.

Slik klager du

Klagefristen er seks uker, regnet fra det seneste av kunngjøringen av eiendomsskattelisten og utsendingen av skatteseddelen, jf. § 19. Klagen skal være skriftlig. Eiendomsskattelisten skal legges ut offentlig i minst tre uker, og skatteseddelen sendes eieren samtidig.

Du kan klage på verdsettelsen hvert år, så lenge du ikke har klaget på samme grunnlag tidligere. Fant du deg i taksten for to år siden uten å klage, kan du altså ta den opp nå.

En klage som fører fram, handler om konkrete og etterprøvbare forhold: feil areal, bygninger som er revet, en registrert kjeller som ikke er innredet, en sammenlignbar nabobolig som er taksert vesentlig lavere, eller en dokumentert markedsverdi under taksten. En klage på at satsen er for høy eller at kommunen bruker pengene feil, blir avvist — det er politikk, ikke verdsettelse.

Er beløpet særlig urimelig i din situasjon, finnes en snever sikkerhetsventil i § 28: formannskapet kan sette ned eller ettergi skatten når det er særlige grunner som gjør det særlig urimelig å kreve den inn. Dette er en unntaksregel for enkelttilfeller, ikke et alternativ til å klage på taksten.

Fem grunner til at naboen betaler mindre

1. Han bor i en annen kommune — eller på feil side av grensen for utskrivingsområdet etter § 3 bokstav b.
2. Boligen hans er nyere og omfattet av fritaket for nye boligbygg i inntil tjue år.
3. Taksten hans er gammel. Bruker kommunen kommunal taksering, kan taksten være opptil ti år gammel, og eldre takster fra en roligere markedsperiode ligger ofte lavt.
4. Bunnfradraget slår ulikt ut. Et fast kronefradrag betyr prosentvis mest for den rimeligste boligen.
5. Han har klaget. Det er den eneste av de fem du kan gjøre noe med i år.

Ta eiendomsskatten inn i årskostnaden for boligen, sammen med renter, forsikring, strøm og de kommunale gebyrene. Hele oppstillingen står i artikkelen om hva det koster å eie bolig, og gebyrene for vann, avløp, renovasjon og feiing er behandlet for seg i artikkelen om kommunale avgifter. Eier du hytte i en annen kommune enn der du bor, gjelder noen egne forhold, som er samlet i artikkelen om eiendomsskatt og kommunale avgifter på hytta.

Første praktiske steg: hent fram skatteseddelen, finn taksten, gang med 0,7, trekk fra et eventuelt bunnfradrag og gang med satsen. Stemmer ikke tallet, eller stemmer ikke opplysningene om boligen, har du seks uker på deg.