Korttidsutleie og Airbnb — skattereglene

Korttidsutleie av egen bolig har sin egen skatteregel, og den er den eneste i hele småinntektsjungelen der bunnfradraget faktisk består. Går du over grensen, skattlegges bare det overskytende — ikke hele beløpet. Nesten alle de andre grensene folk forholder seg til, fungerer stikk motsatt.

Hjemmelen er skatteloven § 7-2 andre ledd. Første punktum gjelder fritidseiendom, og andre punktum sier: «Det samme gjelder utleieinntekt fra egen bolig når leieforholdet er kortere enn 30 dager.»

Regnestykket

Leier du ut for 40 000 kroner i løpet av året: (40 000 − 15 000) × 0,85 = 21 250 kroner i skattepliktig inntekt. Med 22 prosent blir skatten 4 675 kroner. Av 40 000 kroner i leie sitter du igjen med 35 325.

Leier du ut for 100 000 kroner: (100 000 − 15 000) × 0,85 = 72 250 kroner, og skatten blir 15 895 kroner. Effektiv skattesats på hele leieinntekten er da knapt 16 prosent — betydelig lavere enn på lønn.

Ligger du under 15 000 kroner i året, betaler du ingenting og skal ikke føre opp noe.

Hvorfor dette er det eneste ekte bunnfradraget

Her er forskjellen som koster folk penger når de blander reglene:

Grense	Type	Hva som skjer over grensen
15 000 kr — korttidsutleie av egen bolig eller egen fritidsbolig	Bunnfradrag	Bare 85 prosent av det overskytende skattlegges
20 000 kr — langtidsutleie av hele egen bolig	Terskel	Hele leieinntekten blir skattepliktig fra første krone
10 000 kr — utleie av løsøre du også bruker selv	Terskel	Hele inntekten blir skattepliktig fra første krone
2 000 / 6 000 / 10 000 kr — arbeidsvederlag	Terskel	Hele beløpet blir skattepliktig fra første krone

De 15 prosentene som holdes utenfor beskatningen, er sjablongen for kostnadene dine. Det er derfor du ikke får fradrag i tillegg. Skatteetaten sier det rett ut: du får ikke fradrag for kostnader som gjelder korttidsutleie av egen bolig og fritidseiendom du bruker selv. Vask, sengetøy, strøm, plattformens gebyr og slitasje er allerede regnet inn i de 15 prosentene, enten de faktisk kostet deg mer eller mindre.

30-dagersgrensen avgjør hvilken regel du havner i

Skatteloven § 7-2 har to ulike løp, og det er lengden på leieforholdet som styrer hvilket du er i.

Varer leieforholdet sammenhengende i minst 30 dager, er du i første ledd. Da er utleien skattefri hvis du enten bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdi, eller leier ut hele eller en større del for inntil 20 000 kroner i inntektsåret. Merk at 20 000-kronersgrensen er en terskel: går du over den, blir hele leieinntekten skattepliktig.

Er leieforholdet kortere enn 30 dager, er du i andre ledd, med de 15 000 kronene og de 85 prosentene. Da hjelper det ikke at du bare leier ut ett rom, eller at du bor der selv samtidig. Halvpartsregelen gjelder ikke i andre ledd.

Det praktiske utslaget: to naboer kan ha nøyaktig samme leieinntekt og helt ulik skatt. Den ene leier ut sokkelleiligheten til en student på en toårskontrakt og betaler ingenting. Den andre leier ut den samme sokkelleiligheten i helger og ferier gjennom en overnattingsplattform, og skattlegges av 85 prosent av alt over 15 000 kroner. Reglene for det første tilfellet står i artikkelen om å leie ut rom i egen bolig.

Der forskjellen er stor nok, er det verdt å regne på om leieforholdet kan gjøres litt lengre. Fire enkeltuker til fire ulike gjester er fire korte leieforhold i andre ledd. Én sammenhengende måned til én leietaker er ett leieforhold i første ledd — og leier du samtidig ut mindre enn halve boligen etter utleieverdi, er inntekten da skattefri uten beløpsgrense. Dette er ikke et triks, det er to ulike måter å leie ut på, med hver sin regel. Men det forutsetter at leieforholdet faktisk varer sammenhengende i minst 30 dager; du kan ikke skrive en månedskontrakt og la gjesten reise etter fire netter.

Hytta følger samme regel

Første punktum i andre ledd gjelder fritidseiendom: for en fritidseiendom som har vært delvis utleid eller utleid i deler av året, regnes 85 prosent av utleieinntekten som overstiger 15 000 kroner som inntekt. Her spiller ikke lengden på leieforholdet noen rolle — det avgjørende er at du selv bruker hytta.

Bruker du den ikke selv, faller du utenfor § 7-2. Da er hele leieinntekten skattepliktig, men til gjengjeld får du fradrag for kostnadene knyttet til utleien. Og en ren utleiehytte er uttrykkelig unntatt fra paragrafen etter tredje ledd. Søstersiden vår om skatteoppgjør går gjennom hytte og skatt mer inngående.

«Egen bolig» er et vilkår, ikke en beskrivelse

Hele § 7-2 gjelder bare egen bolig og fritidseiendom du selv bruker. Det er lett å lese forbi, og det er der de dyreste misforståelsene sitter.

En sekundærbolig — utleieleiligheten, pendlerleiligheten du ikke bor i, den arvede leiligheten — faller helt utenfor paragrafen. Da gjelder hovedregelen i skatteloven § 5-1: all leieinntekt er skattepliktig fra første krone. Til gjengjeld er du da i et system med full fradragsrett. Det er overskuddet som skattlegges med 22 prosent, og du får fradrag for vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter og andre driftskostnader knyttet til utleien.

Skillet mellom vedlikehold og påkostning er avgjørende her: vedlikehold gir fradrag med en gang, mens påkostning legges til inngangsverdien og først slår ut ved gevinstberegningen den dagen du selger. Søstersiden vår om skatteoppgjør går gjennom fradragene ved utleie post for post, og selve utleiebeskatningen i bredden står i artikkelen om skatt på utleie av bolig.

Flermannsboliger og utleiehytter er uttrykkelig unntatt fra § 7-2 etter tredje ledd. Og bor du selv i utlandet, er den norske boligen din ikke lenger «egen bolig» i lovens forstand — da er hele leieinntekten skattepliktig, uansett hvor lenge leieforholdet varer. Det er en av de vanligste bommene blant utflyttede nordmenn, og den er behandlet i artikkelen om utleie av den norske boligen mens du bor ute.

Når utleien blir virksomhet

Tredje ledd i § 7-2 er den bestemmelsen som virkelig kan endre regnestykket: paragrafen gjelder ikke når utleie av egen bolig regnes som virksomhet. Blir utleien virksomhet, faller både bunnfradraget og sjablongen bort. Inntekten blir næringsinntekt, med trygdeavgift på 10,8 prosent og trinnskatt i tillegg til de 22 prosentene.

Det finnes ingen kronegrense som avgjør dette. Vurderingen er den samme som ellers: omfang, varighet, aktivitetsnivå og om aktiviteten er egnet til å gå med overskudd, for egen regning og risiko. Utleie av egen bolig er i utgangspunktet passiv kapitalplassering, og Skatteetaten nevner det uttrykkelig som eksempel på nettopp det. Men driver du med hyppige inn- og utsjekkinger, vask og service mellom hver gjest, markedsføring og flere enheter, nærmer du deg noe annet enn passiv plassering.

Ingen kan si nøyaktig hvor grensen går på forhånd, og du bør være skeptisk til alle som oppgir et tall. Er du i tvil, kan du be Skatteetaten om en veiledende uttalelse eller en bindende forhåndsuttalelse. Grunnvurderingen er gjennomgått i artikkelen om hobbyinntekt eller næring.

Borettslaget og sameiet har sine egne regler

Skattereglene sier ingenting om du har lov til å leie ut kortvarig. Det avgjøres av eierformen og av vedtektene.

I et eierseksjonssameie setter eierseksjonsloven § 24 sjette ledd en grense: korttidsutleie av hele boligseksjonen er ikke tillatt i mer enn 90 døgn per år, og korttidsutleie er i loven definert som utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen kan fravikes i vedtektene og settes til mellom 60 og 120 døgn, og en slik vedtektsendring krever to tredjedels flertall på årsmøtet. Reglene gjelder ikke for sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.

I et borettslag er utgangspunktet strengere. Etter burettslagslova § 5-4 kan en andelseier som selv bor i boligen, overlate bruken av deler av boligen til andre — og i tillegg overlate bruken av hele boligen til andre i inntil 30 døgn i løpet av året. Utover det kreves godkjenning fra styret, og godkjenning kan bare nektes når brukerens forhold gir saklig grunn til det.

Bryter du disse reglene, er det ikke Skatteetaten som reagerer. Det er styret, og reaksjonen kan i verste fall bli pålegg om salg. Forskjellen mellom eierformene er beskrevet i artikkelen om borettslag eller selveier.

I tillegg kan kommunen ha egne regler om bruksendring og om utleie som næringsvirksomhet i boligstrøk. Planlegger du å drive i et omfang som ligner hotell, hører det hjemme hos kommunen før det hører hjemme hos Skatteetaten.

Dokumentasjon og forsikring

Leieinntekten er ikke forhåndsutfylt ferdig beregnet i skattemeldingen din. Du fører opp den skattepliktige delen selv, altså tallet du får etter at bunnfradraget er trukket fra og de 85 prosentene er regnet ut. Ta vare på utbetalingsoversikten fra plattformen, oversikten over hvilke datoer boligen var utleid, og eventuelle avtaler du har gjort direkte med gjester utenom plattformen. Direkteavtalene er de som glipper oftest, og de teller like fullt med i grunnlaget.

Forsikringen er den andre tingen folk oppdager for sent. En vanlig innbo- og husforsikring er tegnet for at du bor i boligen selv, og mange vilkår behandler utleie — særlig hyppig korttidsutleie til vekslende gjester — som noe annet enn ordinær bruk. Enkelte selskaper krever at du melder fra, andre har egne tillegg, og noen dekker skade voldt av leietaker dårligere enn skade du selv forårsaker. Ring selskapet og få svaret skriftlig før første gjest, ikke etter den første vannlekkasjen. Ansvaret for skade på naboens leilighet ligger hos deg som eier, uansett hvem som holdt springen.

Og hva med merverdiavgift?

Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt fra merverdiavgiftsloven, jf. § 3-11. Utleie av rom i hotellvirksomhet og lignende er derimot avgiftspliktig, og satsen for overnatting er 12 prosent. Så lenge korttidsutleien din er passiv kapitalplassering og ikke næring, holder du deg utenfor mva-systemet uansett beløp. Går utleien over til å bli næringsvirksomhet og omsetningen passerer 50 000 kroner i en tolvmånedersperiode, blir spørsmålet aktuelt, og da bør du avklare det med Skatteetaten før du fakturerer. Grensen for registrering er beskrevet i artikkelen om når du blir mva-pliktig.

Det praktiske

Før to tall gjennom hele året: samlet leieinntekt, og antall døgn per leieforhold. Det første avgjør skatten, det andre avgjør hvilken regel du havner i — og om du holder deg innenfor eierformens grense. Plattformen rapporterer bruttobeløpet til Skatteetaten fra og med inntektsåret 2026, som beskrevet i artikkelen om plattformene som rapporterer, men det er du som må trekke fra bunnfradraget og regne ut de 85 prosentene.

Og husk at leieinntekten kan slå ut andre steder enn i skatten: mottar du bostøtte, uføretrygd eller andre ytelser, kan inntekten påvirke dem, og meldeplikten til Nav er uavhengig av skattemeldingen.