Dokumentavgift: fritakene du kan ha krav på

Dokumentavgiften er 2,5 prosent av avgiftsgrunnlaget, med et minstebeløp på 250 kroner. På en bolig verdt 5 000 000 kroner blir det 125 000 kroner, og den kommer på toppen av kjøpesummen. Banken regner den ikke som en del av lånegrunnlaget.

Men avgiften utløses ikke av at du kjøper en bolig. Den utløses av at et dokument som overfører hjemmel som eier til fast eiendom, blir tinglyst. Det er derfor eierformen avgjør om avgiften i det hele tatt påløper — og det er derfor fritakene er verdt å kjenne.

Grunnlaget er salgsverdien, ikke det du betalte

Dokumentavgiftsloven § 7 første ledd sier at avgiften «beregnes av salgsverdien av fast eiendom, herunder bygninger og faste anlegg, som det erverves eiendomsrett til i forbindelse med det avgiftspliktige dokument».

Det er altså markedsverdien som er grunnlaget, ikke kjøpesummen. I et vanlig salg på det åpne markedet er de to like, og da er saken grei. Selger du derimot til barnet ditt til under markedspris, skal avgiften likevel beregnes av verdien. Er verdien som er oppgitt i dokumentet «åpenbart for lav», fastsetter registerføreren verdien selv — og den fastsettelsen kan påklages til departementet.

Avgiftsplikten inntrer ved tinglysingen, jf. § 6 første ledd. Det er den som erverver grunnbokshjemmelen som er ansvarlig for at riktig avgift blir betalt, sammen med meglerforetaket som forestår oppgjøret.

Eierformen avgjør alt

Dette er det grepet som sparer flest kroner, og det tas før budrunden, ikke etter.

Du kjøper	Dokumentavgift på 5 000 000 kr
Selveierbolig eller eierseksjon	125 000 kr
Andel i borettslag	0 kr

Grunnen er ikke et fritak, men at avgiftsplikten aldri oppstår. En andel i et borettslag er ikke fast eiendom — den er en andelsrett med borett, og den registreres i grunnboken for borettslagsandeler, ikke som en hjemmelsoverføring til fast eiendom. Tinglysingsgebyret på 545 kroner per dokument påløper fortsatt, og laget kan ha et eget eierskiftegebyr, men dokumentavgiften er borte.

Det er ikke i seg selv et argument for å kjøpe i borettslag — fellesgjelden gjør at totalprisen kan være den samme. Men den dagen to boliger står likt, er 125 000 kroner i sparte omkostninger en reell forskjell. Sammenligningen står i artikkelen om borettslag eller selveier, og du kan regne på ditt eget kjøp i omkostningskalkulatoren.

Fritaket ved arv — og hvor det stopper

Stortingets vedtak om dokumentavgift for 2026 § 2 gir fritak for «arveandel etter loven ved overtakelse av fast eiendom på skifte eller fra uskiftet bo». Formuleringen er snevrere enn folk tror, og de to begrensningene er begge viktige:

• Fritaket gjelder arv etter loven — altså det som følger av arvelovens regler om hvem som arver hva.
• Fritaket gjelder bare opp til arvingens egen arveandel. Overtar du mer enn din andel, betales det full dokumentavgift på det overskytende.

Regn på det. Tre søsken arver en bolig verdt 6 000 000 kroner. Hver arveandel er 2 000 000 kroner. Ett av søsknene vil overta hele boligen og kjøper ut de to andre:

Del av boligen	Verdi	Dokumentavgift
Egen arveandel (1/3)	2 000 000 kr	0 kr — fritatt
Utkjøp av to søsken (2/3)	4 000 000 kr	100 000 kr
Til sammen	6 000 000 kr	100 000 kr

Dette er en post som ofte glemmes når arvinger regner på om de har råd til å overta huset. Legg den inn i regnestykket fra starten, sammen med resten av kostnadene i et arveoppgjør.

Testamentsarvingen og samme-dags-regelen

Vedtaket har en egen bestemmelse for testamentsarvinger: det gis fritak når hjemmelen overføres videre og videreoverføringen tinglyses samme dag. Skal boligen uansett videre til en kjøper, unngår du altså at avgiften utløses to ganger — men bare hvis begge dokumentene tinglyses samtidig. Dette er noe megler og oppgjørsforetak må planlegge på forhånd, ikke noe du ordner i ettertid.

Fritaket mellom ektefeller

«Overføring av hjemmel til fast eiendom mellom ektefeller» er fritatt. Fritaket gjelder både under ekteskapet og ved separasjon og skilsmisse. Skal den ene overta felles bolig i et skifteoppgjør, utløser det altså ingen dokumentavgift, uansett hvor stor verdi som overføres.

Skal den ene samboeren overta en halvpart verdt 2 500 000 kroner, koster det 62 500 kroner i dokumentavgift alene. Det er verdt å ha med i vurderingen både når dere skriver samboerkontrakt og når dere står midt i et samlivsbrudd.

Nybygg: avgift bare av tomteverdien

Ved førstegangsoverføring av en nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk, og ved overføring av bygning under arbeid, betales det dokumentavgift bare av tomteverdien. Det følger av § 3 i Stortingets vedtak.

	Brukt bolig	Nyoppført, ikke tatt i bruk
Samlet verdi	5 500 000 kr	5 500 000 kr
Avgiftsgrunnlag	5 500 000 kr	1 500 000 kr (tomten)
Dokumentavgift	137 500 kr	37 500 kr

Merk vilkåret: bygningen skal ikke være tatt i bruk. Kjøper du en nyoppført bolig som utbyggeren selv har bodd i, eller som har vært leid ut, faller fritaket bort. Kjøper du derimot tomt først og bygger selv, betaler du avgift av tomteverdien ved tomtekjøpet — og ingen avgift senere, fordi det ikke skjer noen ny hjemmelsoverføring når huset står ferdig.

Ved førstegangsoverføring av en eierseksjon, eller av en fysisk del av eiendommen ved oppløsning av borettslag eller boligaksjeselskap, er avgiften i stedet en flat sats på 1 000 kroner per hjemmelsoverføring.

Oppløsning av sameie og åsetespris

Eier dere en eiendom sammen og skal dele den, beregnes avgiften bare av verdien den enkelte sameier erverver ut over sin egen ideelle andel, jf. dokumentavgiftsloven § 7 femte ledd. Har dere eid halvparten hver og den ene overtar alt, betales det avgift av den halvparten som skifter eier, ikke av hele eiendommen.

Overtas en eiendom til åsetespris — altså av en åsetesberettiget arving uten skiftetakst, eller av en annen slektning i rett nedstigende linje — settes verdien til tre fjerdedeler av antatt salgsverdi, jf. § 7 sjette ledd. Én arving kan ikke kreve slik verdsettelse for mer enn én eiendom fra samme arvelater. Dette er først og fremst aktuelt ved overtakelse av gårdsbruk.

Gave og forskudd på arv gir ikke fritak

Dette er den dyreste misforståelsen i hele regelverket. Arvefritaket gjelder «arveandel etter loven ved overtakelse av fast eiendom på skifte eller fra uskiftet bo». Det forutsetter altså at noen er død. Overfører foreldre en bolig eller en hytte til barna mens de lever — som gave eller som forskudd på arv — er det ikke arv i vedtakets forstand, og full dokumentavgift påløper av salgsverdien.

Overføres en hytte verdt 3 200 000 kroner til to barn som forskudd på arv, blir avgiften 80 000 kroner, selv om ingen betaler noe for den. Det er penger som skal finnes i tillegg til alt annet, og de forfaller ved tinglysingen.

Løsningen er sjelden å la være å overføre — det kan være gode grunner til å gjøre det i levende live. Løsningen er å vite hva det koster, og å ta høyde for det i planleggingen. Fordelene og ulempene ved å gi tidlig, står i artikkelen om gaver til barn og forskudd på arv. Er hytta eiendommen det gjelder, er generasjonsskiftet ofte hele saken — se hvordan det håndteres i artikkelen om arv av hytte og generasjonsskifte.

Dette utløser ikke dokumentavgift i det hele tatt

Fire situasjoner blandes ofte inn i regnestykket uten å høre hjemme der:

• Refinansiering og nytt lån. Tar du opp nytt lån med pant i boligen din, tinglyses et pantedokument. Det koster tinglysingsgebyr — 545 kroner per dokument i 2026 — men ingen dokumentavgift. Hjemmelen skifter ikke eier.
• Sletting av heftelser. Å slette et innfridd pantedokument fra grunnboken er gratis.
• Kjøp av borettslagsandel. Ingen dokumentavgift, av grunnen beskrevet over.
• Navneendring hos samme eier. Endrer du navn, skifter ikke eiendommen eier, og det er hjemmelsoverføringen som er den avgiftsutløsende begivenheten.

Går du gjennom en oppgjørsoppstilling og ser dokumentavgift i en av disse situasjonene, er det verdt et spørsmål til den som har satt den opp.

De øvrige fritakene

Vedtakets § 2 lister også opp en rekke andre tilfeller: gaveandel til det offentlige eller til allmennyttige stiftelser og foreninger med sete i Norge, utenlandske diplomatiske og konsulære stasjoner, Den nordiske investeringsbank, egen sameieandel ved oppløsning av sameie, tilbakeføring til forrige hjemmelshaver eller dennes ektefelle ved tvangssalg, NATO, medlemmer av kongehuset, omorganiseringer med skattemessig kontinuitet, og overføring fra kommunal stiftelse til kommunen.

De fleste er uaktuelle for en vanlig boligkjøper. Ett unntak er verdt å merke seg: tilbakeføringen ved tvangssalg. Blir boligen din tvangssolgt og senere ført tilbake til deg, utløser ikke tilbakeføringen ny avgift.

Slik krever du fritaket

Fritaket kommer ikke av seg selv. Det må dokumenteres overfor Kartverket ved tinglysingen, og grunnlaget skal framgå av skjøtet eller av dokumentasjonen som følger med — skifteattest ved arv, opplysning om ekteskapet ved overføring mellom ektefeller, ferdigattest eller tilsvarende ved nybygg. Bruker du megler eller oppgjørsforetak, er dette deres jobb, men det er du som er ansvarlig for at riktig avgift blir betalt.

To praktiske detaljer er verdt å ta med. Minstebeløpet er 250 kroner, så selv en overføring av liten verdi utløser et beløp. Og avgiften forfaller ved tinglysingen, ikke ved avtaleinngåelsen — i et vanlig boligkjøp betyr det at den betales gjennom meglerens oppgjør, og at du ser den i oppgjørsoppstillingen framfor som en egen faktura fra staten. Skal du tinglyse selv, uten megler, må du selv sørge for at avgiften følger med når dokumentet sendes inn.

Er du i tvil om ditt tilfelle faller innenfor, spør Kartverket før dokumentet sendes inn. Det er billigere enn å be om tilbakebetaling etterpå. Resten av omkostningene ved et boligkjøp — tinglysingsgebyr, pantedokument og meglerens poster — står i artikkelen om dokumentavgift og omkostninger.