Annuitetslån eller serielån?

Velger du serielån i stedet for annuitetslån, betaler du mindre i renter — men du må tåle et høyere terminbeløp i starten. Det er hele forskjellen, og den handler om likviditet, ikke om pris på pengene. Rentesatsen er den samme i begge tilfeller.

Nedbetalingsformen er noe annet enn renten. Effektiv rente sier hva lånet koster per krone per år. Annuitet og serie sier hvordan de kronene fordeler seg over tid. To lån med identisk rente og identisk løpetid kan gi deg to helt ulike betalingsprofiler, og to ulike totalsummer.

Forskjellen i én setning

Husbanken, som låner ut begge deler gjennom startlånsordningen, forklarer det slik: et annuitetslån har «like store terminbeløp i hele nedbetalingsperioden, forutsatt at rentesatsen er uendret. Over tid vil da rentedelen blir mindre og avdragsdelen øke.» Et serielån har derimot «et synkende terminbeløp i hele nedbetalingsperioden … Avdragene er konstante, mens rentedelen er synkende.»

Med andre ord: i annuitetslånet er summen lik hver måned, mens fordelingen mellom rente og avdrag forskyver seg. I serielånet er avdraget likt hver måned, og terminbeløpet synker jevnt fordi rentene beregnes av en restgjeld som blir mindre.

Samme lån regnet begge veier

Ta et lån på 2 millioner kroner med 5 prosent nominell rente og 20 års løpetid, altså 240 månedlige terminer. Tallene er valgt for å være lette å regne på — de sier ingenting om hva renten faktisk ligger på i markedet.

Annuitetslånet

Terminbeløpet finnes med annuitetsformelen A = K · i / (1 − (1 + i)−n), der K er lånebeløpet, i er renten per termin og n er antall terminer. Her blir i = 0,05/12 = 0,0041667 og n = 240:

A = 2 000 000 × 0,0041667 / (1 − 1,0041667−240) = 8 333,33 / 0,63136 = 13 199 kroner

Det beløpet betaler du hver måned i tjue år. Den første måneden går 8 333 kroner av det til renter (2 000 000 × 0,0041667) og bare 4 866 kroner til avdrag. Den siste måneden er forholdet snudd: 55 kroner i renter og 13 144 kroner i avdrag.

Serielånet

Her regnes avdraget først, og det er det samme hele veien: 2 000 000 / 240 = 8 333 kroner i måneden. Rentene legges oppå, og beregnes av restgjelden:

• Termin 1: 8 333 i avdrag + 8 333 i renter = 16 667 kroner
• Termin 120 (etter ti år): 8 333 i avdrag + 4 201 i renter = 12 535 kroner
• Termin 240: 8 333 i avdrag + 35 i renter = 8 368 kroner

De samlede rentene på et serielån kan regnes direkte: i × K × (n + 1) / 2 = 0,0041667 × 2 000 000 × 120,5 = 1 004 167 kroner.

Hva de to gir til sammen

	Annuitetslån	Serielån
Terminbeløp første måned	13 199 kr	16 667 kr
Terminbeløp etter ti år	13 199 kr	12 535 kr
Terminbeløp siste måned	13 199 kr	8 368 kr
Restgjeld etter fem år	1 669 097 kr	1 500 000 kr
Renter i alt	1 167 788 kr	1 004 167 kr
Betalt i alt	3 167 788 kr	3 004 167 kr

Serielånet koster 163 621 kroner mindre i renter på dette lånet. Til gjengjeld må du klare 3 468 kroner mer i måneden det første året. Kryssingspunktet ligger ved termin 101, altså etter rundt åtte og et halvt år: da har serielånets terminbeløp sunket under annuitetslånets, og fra da av betaler du mindre hver eneste måned.

Hvorfor serielånet blir billigst

Grunnen er ikke at renten er lavere — den er identisk. Grunnen er at renter beregnes av restgjelden, og at restgjelden faller raskere i et serielån. Etter fem år skylder du 1 500 000 på serielånet mot 1 669 097 på annuitetslånet. Den differansen på 169 097 kroner er penger du har betalt tilbake tidligere, og som du derfor slipper å betale renter av.

Dette er også hele mekanikken bak ekstra innbetaling på lånet: hver krone som går til avdrag før tiden, fjerner rentene den kronen ellers ville påført resten av løpetiden. Serielånet gjør i praksis det samme automatisk, bare fordelt jevnt over de første årene.

Hvorfor de fleste likevel har annuitetslån

Fordi det er terminbeløpet som avgjør om du får lånet, og om du klarer det. En familie som akkurat klarer 13 200 kroner i måneden, får ikke innvilget et serielån som starter på 16 700 — og bør ikke ha det heller.

Banken regner på det samme. Etter utlånsforskriften § 5 skal betjeningsevnen vurderes ut fra inntekt og alle relevante utgifter, og du skal tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng med et rentegulv på 7 prosent. Et serielån testes mot det høye terminbeløpet i starten. Det betyr at valget av nedbetalingsform kan påvirke hvor mye du får låne.

Annuitetslånet har i tillegg en egenskap som er undervurdert: terminbeløpet er forutsigbart. Det gjør det enkelt å legge inn i et budsjett, og det gjør at lånet føles likt i måned tre og måned tretti. Serielånets fallende terminbeløp er behagelig på lang sikt, men den første fireårsperioden er den tyngste tiden i mange husholdninger — småbarn, én inntekt, nyinnflyttet.

Forskjellen du merker hvis du selger tidlig

Restgjelden er den andre siden av regnestykket, og den betyr noe lenge før lånet er ferdig. Selger du boligen etter fem år, skylder du 1 500 000 på serielånet og 1 669 097 på annuitetslånet. Alt annet likt sitter du igjen med 169 097 kroner mer i egenkapital etter oppgjøret.

Det samme gjelder hvis du skal låne mer, for eksempel til oppussing eller til å kjøpe større. Belåningsgraden regnes av restgjelden, og en lavere restgjeld gir større handlingsrom. Poenget er ikke at serielånet «gir» deg penger — du har betalt dem inn selv — men at pengene står i boligen i stedet for å ha gått til renter.

Hvor du faktisk møter serielån

De fleste boliglån i Norge tilbys som annuitetslån, og det er ofte det eneste alternativet som nevnes i et lånetilbud. Serielån finnes likevel flere steder enn folk tror. Husbanken skriver at startlån «kan avdras som annuitets- eller serielån», og et kommunalt startlån gir deg dermed et reelt valg. Mange banker tilbyr serielån hvis du spør, selv om det ikke står i markedsføringen.

Regelverket bruker begge formene som målestokk. Utlånsforskriften § 13 krever at et forbrukslån nedbetales «i løpet av 5 år når lånet avdras som serie- eller annuitetslån», og for rammekreditter — kredittkort er en rammekreditt — skal minimumsbeløpet hver måned beregnes «som medfører at kreditten nedbetales i løpet av 5 år når kreditten avdras som serielån». Det er derfor minstebeløpet på kredittkortfakturaen synker når saldoen synker. At det likevel er en felle å betale minstebeløpet, er en annen sak.

Verken finansavtaleloven eller utlånsforskriften definerer begrepene. De brukes som alminnelig finansterminologi, og forutsettes kjent. Det er en av grunnene til at bankene forklarer dem så ulikt.

Hva løpetiden gjør med totalen

Nedbetalingsformen er ett valg. Løpetiden er et annet, og det er som regel det som slår hardest ut. Samme annuitetslån på 2 millioner til 5 prosent:

Løpetid	Terminbeløp	Renter i alt	Betalt i alt
15 år	15 816 kr	846 857 kr	2 846 857 kr
20 år	13 199 kr	1 167 788 kr	3 167 788 kr
25 år	11 692 kr	1 507 540 kr	3 507 540 kr
30 år	10 736 kr	1 865 116 kr	3 865 116 kr

Å strekke lånet fra 20 til 30 år senker terminbeløpet med 2 463 kroner i måneden og øker rentene med 697 328 kroner. Det er en langt større beslutning enn valget mellom annuitet og serie — forskjellen mellom de to nedbetalingsformene på 20 år var 163 621 kroner.

Utlånsforskriften § 9 setter dessuten et krav om avdrag når belåningsgraden er over 60 prosent: årlig nedbetaling må minst tilsvare det laveste av 2,5 prosent av innvilget lån og det avdraget et 30-årig annuitetslån ville gitt. Der forskriften trenger en målestokk, er det altså annuitetslånet den bruker.

Når renten endres — og hva som da skjer med løpetiden

Dette overrasker mange. Setter banken opp renten på annuitetslånet ditt, er hovedregelen at løpetiden beholdes og terminbeløpet øker. Finansavtaleloven § 5-11 første ledd sier det rett ut: «Ved endring av renter og andre kredittkostnader skal avtalt løpetid for annuitetslån beholdes når ikke annet følger av annet eller tredje ledd.»

Vil du i stedet forlenge løpetiden for å holde terminbeløpet nede, krever det en ny avtale, og som forbruker kan den avtalen først inngås etter at du har mottatt varselet etter § 3-13 annet og tredje ledd. Motsatt vei kan det avtales på forhånd: § 5-11 tredje ledd åpner for at avdragene holdes uendret slik at løpetiden forkortes når renten faller. Hva varselet skal inneholde og hvilke frister som gjelder, står i artikkelen om renteendring og rettighetene dine.

På et serielån er avdraget avtalt og uendret. Der slår en renteøkning ut i terminbeløpet uten at løpetiden er i spill i det hele tatt.

Slik velger du

Regn ut begge terminbeløpene før du bestemmer deg, og se på det høyeste av dem — ikke på totalsummen. Klarer du serielånets første år uten å tære på bufferen, er serielånet billigere, og det er ingen faglig grunn til å velge annuitet. Klarer du det ikke med god margin, velger du annuitetslån og betaler ekstra i de månedene du har rom.

Én ting bør du ikke gjøre: velge serielån for å tvinge deg selv til å betale ned raskere, og så oppdage at du må inn i bufferen hver desember. Et lån du misligholder, koster langt mer enn de 163 621 kronene i eksempelet, og en betalingsavtale i etterkant har sin egen pris. Disiplinen er lettere å bygge på en fast overføring til ekstra avdrag enn på et terminbeløp du ikke kan endre.

Be banken om en nedbetalingsplan for begge alternativene. Du har krav på den etter finansavtaleloven § 5-9 første ledd, som gir kunden rett til å motta nedbetalingsplan på forespørsel — banken har ingen plikt til å sende den uoppfordret, så du må be om den. Sammenlign termin 1, termin 60 og sum renter, og ta valget på de tre tallene.

Skal du samtidig vurdere om pengene heller bør spares, er den avveiningen behandlet i artikkelen om å nedbetale lån eller spare. Og vurderer du avdragsfrihet i en periode, er det et tredje spørsmål — det er beskrevet under avdragsfrihet.