Kausjon og medlåntaker

En medlåntaker er låntaker nummer to og hefter for hele lånet fra første dag, ikke for halvparten. En kausjonist står utenfor låneavtalen og stiller en sikkerhet som banken kan gå på når låntakeren ikke betaler. Felles for begge er at gjelden kan ende hos deg.

Forskjellen har likevel stor praktisk betydning — for hvem banken ringer først, for hva som skjer med din egen låneevne, og for hvor mye du risikerer.

Medlåntaker: hele lånet, ikke halve

Som medlåntaker står du på låneavtalen sammen med den andre. Ansvaret er solidarisk: banken kan kreve hele beløpet av den av dere som er lettest å få penger fra. At dere har avtalt fifty-fifty seg imellom, er en avtale mellom dere to og binder ikke banken.

Lånet registreres på begge. Det betyr at hele lånebeløpet teller med i din samlede gjeld når du selv skal låne. Etter utlånsforskriften kan samlet gjeld normalt ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt, og banken skal i tillegg teste at du tåler en renteøkning på tre prosentpoeng, med et rentegulv på minst sju prosent. Er du medlåntaker på et lån på to millioner, er de to millionene dine i den testen.

Dette er den delen folk oftest ikke har tenkt gjennom. Foreldre som blir medlåntakere på barnets boliglån, oppdager et par år senere at de selv ikke får refinansiert eller kjøpt hytte.

Medlåntaker brukes også når to skal eie sammen, og da er ordningen på sin plass — begge eier, begge hefter. Problemet oppstår når den ene står på lånet uten å eie noe, altså når konstruksjonen brukes for å få søknaden gjennom. Da har du tatt all risikoen og ingen av verdiene.

Skal du likevel gjøre det, be om at det skrives en avtale mellom dere om hvem som betaler hva, hva som skjer ved salg, og hva som skjer hvis den ene ikke betaler. Avtalen binder ikke banken, men den avgjør oppgjøret mellom dere — og den er langt lettere å skrive nå enn midt i en konflikt.

Kausjon: sikkerhet, ikke lån

Kausjonisten er ikke låntaker. Du garanterer for at lånet blir betalt, opp til et bestemt beløp, og banken kan kreve deg når låntakeren misligholder. Hva som skal til før banken kan gå på deg, og i hvilken rekkefølge, står i kausjonserklæringen — les akkurat den setningen nøye før du signerer.

Kausjonen kan være personlig, altså at du hefter med det du eier, eller den kan være knyttet til en konkret eiendel. Den siste varianten er den vanligste i boligsammenheng.

Det som faktisk står i kausjonserklæringen

Kausjonserklæringen er kort, og den avgjør alt. Fem punkter bestemmer hvor stor forpliktelsen din er:

• Beløpet. Er ansvaret begrenset til et bestemt kronebeløp, eller til hele lånet? Et begrenset ansvar er noe helt annet enn et ubegrenset.
• Renter og omkostninger. Dekker beløpet også forsinkelsesrenter, gebyrer og inndrivelseskostnader, eller kommer de på toppen?
• Hvilket lån. Gjelder kausjonen dette ene lånet, eller ethvert engasjement låntakeren måtte få i banken senere?
• Varigheten. Løper kausjonen til lånet er innfridd, eller er den tidsbegrenset?
• Når banken kan kreve deg. Kan banken gå på deg så snart låntakeren misligholder, eller først når det er forsøkt inndrevet hos ham?

Punktet om «ethvert engasjement» er det farligste. Da har du i praksis skrevet under på en garanti for framtidige lån du ikke kjenner innholdet i. Be om at kausjonen knyttes til det konkrete lånet, med lånenummer, og til et bestemt beløp.

Be også om å få vite hva som skjer hvis lånet senere endres — forlenget løpetid, økt ramme eller ny avdragsplan. Du bør ikke kunne bli sittende med et ansvar for noe som er avtalt mellom banken og låntakeren etter at du signerte.

Realkausjon: pant i foreldrenes bolig

Ved realkausjon stiller kausjonisten pant i sin egen bolig for et bestemt beløp. Ansvaret er begrenset til pantet og til beløpet i pantedokumentet — banken kan ikke kreve mer av deg enn det, med mindre du også har skrevet under på personlig kausjon.

Slik ser det ut i praksis. Barnet skal kjøpe bolig til 3 000 000 kroner. Utlånsforskriften tillater 90 prosent belåningsgrad, altså et lån på 2 700 000 kroner, og krever 300 000 kroner i egenkapital. Har barnet 100 000 kroner spart, mangler det 200 000. Foreldrene stiller da pant på 200 000 kroner i sin egen bolig, og banken har full sikkerhet for hele lånet.

Pantedokumentet tinglyses hos Kartverket, og tinglysingsgebyret er 545 kroner per dokument i 2026. Sletting av heftelser er gratis. Merk at det ikke er penger som skifter hender — det er sikkerhet som stilles. Skal du i stedet gi barnet pengene, gjelder helt andre regler.

Hva banken skal gjøre før du signerer

Etter finansavtaleloven skal långiveren vurdere om låntakeren kan betjene lånet, og avslå søknaden dersom kredittvurderingen tilsier at han ikke kan det. En kausjonist skal ikke brukes til å redde en søknad som ellers ville blitt avslått fordi låntakeren ikke har betalingsevne. Kausjon er ment å dekke manglende egenkapital, ikke manglende inntekt.

Du skal også få vite hva du binder deg til: beløpet, hvor lenge kausjonen varer, og hva som skjer ved mislighold. Får du ikke dette skriftlig, er det i seg selv et varsel.

Når kausjonen utløses

Går det galt, følger det et løp. Banken varsler låntakeren, sier opp lånet dersom misligholdet fortsetter, og retter deretter kravet mot kausjonisten. Betaler ikke du heller, kan kravet drives inn på vanlig måte — og har du stilt pant, kan banken begjære tvangssalg av eiendommen. Tidslinjen fra første ubetalte termin står i artikkelen om hva som skjer hvis du ikke betaler lånet.

Du bør derfor be om å bli varslet allerede ved første mislighold, ikke først når hele lånet er sagt opp. Jo tidligere du vet, jo flere valg har du. Hva du kan gjøre når kravet først har kommet, står i artikkelen om å ha kausjonert for andres lån. Et kausjonskrav har dessuten sine egne frister, og søstersiden vår går gjennom når et kausjonskrav foreldes.

Regressretten er ikke en trøst

Betaler du som kausjonist, kan du kreve pengene tilbake av låntakeren. Det heter regress. På papiret er du dermed skadesløs.

I virkeligheten har låntakeren som regel ikke penger — det er derfor du ble krevd. Regresskravet er et krav mot en person uten betalingsevne, og det er lite verdt før situasjonen hans snur. Regn med at pengene du betaler som kausjonist, er penger du har gitt bort.

Når livet endrer seg underveis

Kausjon og medlåntakeransvar varer lenger enn de fleste forhold og planer. Det er verdt å tenke gjennom hva som skjer i tre situasjoner.

Samlivsbrudd. Er dere medlåntakere på en felles bolig og den ene flytter ut, hefter begge fortsatt for hele lånet. Banken er ikke bundet av det dere har blitt enige om i skiftet. Skal den ene ut av lånet, må banken frita ham skriftlig, og det gjør banken bare hvis den som blir sittende kan betjene lånet alene. Det er ofte her boligen må selges. Mer om økonomien i denne situasjonen står i artikkelen om økonomi ved samlivsbrudd.

Salg av boligen som er pantsatt. Skal foreldrene selge huset de har stilt som realkausjon, må pantet innfris eller flyttes. Det kan bety at lånet må refinansieres på kort varsel, eller at deler av salgssummen båndlegges. Ta det opp med banken i god tid før boligen legges ut.

Dødsfall og sykdom. Kausjonsansvaret opphører ikke automatisk fordi kausjonisten dør eller blir ufør. Det er en forpliktelse som følger boet. Har dere kausjon i familien, hører den derfor med i samtalen om arv og fremtidsfullmakt, ikke bare i lånesamtalen.

Hvordan du kommer ut av det igjen

Kausjonen løper til lånet er innfridd, eller til banken løser deg fra den. Det siste skjer ikke automatisk. Har boligen steget i verdi eller lånet blitt nedbetalt, slik at belåningsgraden er komfortabelt under kravet i utlånsforskriften, kan du be banken vurdere å slette kausjonen. Det er banken som avgjør, men de sier ja oftere enn folk tror — de har ingen glede av sikkerhet de ikke trenger.

Be om beskjed skriftlig, og sjekk etterpå at pantedokumentet faktisk er slettet i grunnboken. Gamle pantedokumenter som aldri ble slettet, dukker opp på de dummeste tidspunkter, som når du selv skal selge.

Alternativene til kausjon

Kausjon er ikke den eneste måten å hjelpe på, og av og til er den ikke den beste.

Gi pengene i stedet. Har foreldrene likviditet, er en gave eller et forskudd på arv enklere og gir ingen løpende forpliktelse. Det utløser ingen arveavgift — den ble fjernet fra 1. januar 2014 — men det bør dokumenteres skriftlig av hensyn til de andre arvingene. Se artikkelen om gaver til barn og forskudd på arv.

Låne ut pengene privat. Et familielån med skriftlig avtale, rentesats, nedbetalingsplan og forfallsdatoer er ryddigere enn en muntlig avtale om at «det ordner seg». Avtalen bør skrives selv om alle er enige i dag, nettopp fordi den skal fungere den dagen noen ikke er det.

Kjøpe sammen. Å eie en andel av boligen gir foreldrene en verdi tilbake for risikoen, i motsetning til kausjon, der de bare tar risiko. Til gjengjeld krever det en sameieavtale og en plan for hvordan andelen skal løses ut.

Vente og spare mer. Kjedelig, men det senker både lånebehovet og risikoen. Er det egenkapitalen som mangler, er BSU og systematisk sparing den rimeligste veien.

Startlån fra kommunen. Faller søkeren utenfor i vanlig bank, finnes ordningen med kommunalt startlån, som søkes hos kommunen. Vilkårene står i artikkelen om kommunalt startlån.

Før du sier ja

• Spør hvorfor kausjon er nødvendig. Er det egenkapital som mangler, er det én ting. Er det betalingsevne, bør svaret være nei.
• Sett et beløp du kan tape uten at din egen økonomi ryker.
• Sjekk hva kausjonen gjør med din egen lånekapasitet, og hva den betyr hvis du selv skal låne de neste årene.
• Avtal skriftlig med låntakeren at du skal varsles ved forsinket betaling.
• Ha en plan for når kausjonen skal opphøre, og sett en påminnelse om å be om vurdering.

Å kausjonere for et barn som skal inn på boligmarkedet er en av de vanligste og mest fornuftige økonomiske håndsrekningene i norske familier — når den brukes til å dekke manglende egenkapital hos noen som har inntekt til å betjene lånet. Er det den situasjonen du står i, er artikkelen om førstegangskjøperen et naturlig neste steg.