Refinansiering med og uten sikkerhet

Refinansiering med sikkerhet betyr at långiveren får pant, som regel i boligen din. Da faller renten kraftig, fordi banken kan tvangsselge pantet hvis du ikke betaler. Refinansiering uten sikkerhet er et vanlig forbrukslån som brukes til å innfri dyrere gjeld. Renten er høyere, men du setter ikke hjemmet på spill.

Begge deler kan være riktig. Det som avgjør, er hva du oppnår i kroner — og der er løpetiden minst like viktig som renten.

Hva som skiller de to

	Med sikkerhet	Uten sikkerhet
Renten	Nær boliglånsnivå	Vesentlig høyere
Du risikerer	Boligen, ved mislighold	Betalingsanmerkning, utlegg i det du eier
Krav	Belåningsgrad opp til 90 prosent på nedbetalingslån, 60 prosent på rammekreditt	Betjeningsevne og gjeldsgrad
Kostnad ved etablering	Tinglysingsgebyr 545 kroner per dokument, ofte verdivurdering	Etableringsgebyr
Løpetid	Kan strekkes svært langt	Vanligvis kortere

Merk at det ikke betales dokumentavgift når du bare tar opp nytt lån med pant i en bolig du allerede eier. Dokumentavgiften på 2,5 prosent utløses ved tinglysing av skjøte, altså ved eierskifte. Det du betaler ved refinansiering, er tinglysingsgebyret på 545 kroner per dokument i 2026, og eventuell verdivurdering.

Kravene til belåningsgrad, gjeldsgrad og betjeningsevne følger av utlånsforskriften, og de gjelder også når du bare flytter gjeld. Hele oversikten står i artikkelen om utlånsforskriften.

Hva pant gjør med renten

Gjennomsnittsrenten på nye nedbetalingslån med pant i bolig var 5,22 prosent i juni 2026, mens renten på utestående boliglån i snitt lå på 5,09 prosent. Et usikret forbrukslån ligger et godt stykke over dette, fordi långiveren ikke har noe å ta av hvis du ikke betaler.

Forskjellen er ikke en gave. Den er betalt med sikkerhet: du har gitt banken rett til å kreve boligen tvangssolgt. Er inntekten din stabil og gjelden håndterbar, er det en fornuftig byttehandel. Er inntekten usikker, har du nettopp flyttet risikoen fra en gjeld du kunne misligholde uten å miste hjemmet, til en gjeld der hjemmet er innsatsen.

Hvor mye ledig sikkerhet har du?

Før du kan vurdere refinansiering med pant, må du vite hvor mye plass det er i boligen. To tak gjelder samtidig, og det laveste av dem bestemmer.

Anta at boligen er verdt 4 000 000 kroner og at boliglånet er på 2 400 000. Belåningsgraden er da 60 prosent. Utlånsforskriften tillater opptil 90 prosent på nedbetalingslån, altså 3 600 000 kroner, og på papiret er det 1 200 000 kroner i ledig sikkerhet.

Men gjeldsgraden setter et eget tak. Tjener du 650 000 kroner brutto, kan samlet gjeld normalt ikke overstige 3 250 000 kroner. Har du 2 400 000 i boliglån og 250 000 i forbruksgjeld fra før, er du på 2 650 000, og rommet er 600 000 kroner — ikke 1 200 000. I dette tilfellet er det gjeldsgraden som avgjør, og det er den vanligste situasjonen.

Legg merke til at du ikke øker samlet gjeld når du refinansierer. Du flytter den. Derfor er det som regel betjeningsevnen og belåningsgraden som avgjør om banken sier ja, ikke gjeldsgraden i seg selv. Passerer belåningsgraden 60 prosent, kommer i tillegg avdragskravet inn, med årlig avdrag tilsvarende det laveste av 2,5 prosent av lånet eller det et 30-årig annuitetslån ville gitt.

Nedbetalingslån eller rammelån

Med pant i bolig kan du få enten et vanlig nedbetalingslån eller en rammekreditt, altså et rammelån du trekker på etter behov. Rammekreditt har en strengere grense: maksimal belåningsgrad er 60 prosent.

Skal du refinansiere forbruksgjeld, er nedbetalingslånet nesten alltid riktig valg. Et rammelån har ingen tvungen nedbetaling, og en kreditt du kan trekke på igjen, blir som regel trukket på igjen. Da har du byttet dyr forbruksgjeld mot billig forbruksgjeld — og beholdt vanen.

Regnestykket

Ta en person med 250 000 kroner i forbruksgjeld fordelt på kredittkort og småkreditter, med en gjennomsnittlig rente på 18 prosent. Han har bolig med god margin til belåningsgrensen. Alle tallene under er regneeksempler med forutsetninger vi har satt selv:

Alternativ	Rente	Månedsbeløp	Rentekostnad totalt
Beholde gjelden, 5 år	18 %	6 348 kr	130 901 kr
Uten sikkerhet, 5 år	13 %	5 748 kr	96 896 kr
Med pant i bolig, 5 år	5,22 %	4 743 kr	35 128 kr
Med pant i bolig, 25 år	5,22 %	1 494 kr	198 654 kr

Legg merke til den siste raden. Samme rente som raden over, samme lån, samme pant — og likevel 163 000 kroner dyrere enn femårsvarianten. Den er også dyrere enn å beholde forbruksgjelden til 18 prosent og betale den ned på fem år.

Det er dette som gjør refinansiering til et tveegget produkt. Lav rente over lang løpetid gir et månedsbeløp som ser fantastisk ut, og en totalkostnad som er verre enn utgangspunktet. Skal du hente ut gevinsten, må terminbeløpet holdes oppe.

Rentefradraget endrer ikke rangeringen

Renteutgifter gir fradrag i alminnelig inntekt, som skattlegges med 22 prosent i 2026. Det gjelder både boliglån, forbrukslån og kredittkortgjeld — det er ingen forskjell på gjeldstypene her, og du får ikke mer fradrag av å flytte gjelden inn i boligen.

Betaler du 45 000 kroner i renter i året, er fradraget verdt 9 900 kroner i lavere skatt. Beløpet er forhåndsutfylt i skattemeldingen fordi långiverne rapporterer det. Har du ikke skatt å trekke fra i, får du heller ikke utnyttet fradraget.

Når samling ikke er svaret

Når problemet er kontantstrøm, ikke rente. Går det ikke rundt i måneden, løser ikke en lavere rente det. Da er det budsjettet og inntektssiden som må endres, og et refinansieringslån utsetter bare oppgjøret.

Når kortene fortsetter å leve. Den vanligste feilen er å samle kredittkortgjelden og beholde kortene. To år senere er kortene fulle igjen, og nå har du både refinansieringslånet og den gamle gjelden. Avslutt kredittene skriftlig når de er innfridd — framgangsmåten står i artikkelen om å si opp kredittkortet.

Når du ikke får innvilget noe. Har du betalingsanmerkning, er dørene i praksis stengt hos vanlige långivere. Søstersiden vår har en egen gjennomgang av hva som gjelder når du søker ny kreditt med betalingsanmerkning.

Når gjelden er større enn du kan betjene overhodet. Da er gjeldsordning et alternativ, ikke et nederlag. Hovedvilkåret etter gjeldsordningsloven § 1-3 er at du er varig ute av stand til å oppfylle forpliktelsene dine, og du skal ha forsøkt å komme til enighet med kreditorene selv først. Søknaden sendes namsmannen. Vilkårene står i artikkelen om gjeldsordning, og søstersiden vår forklarer hva som ligger i kravet om egenforsøk før gjeldsordning.

Slik gjør du det i praksis

1. Lag en fullstendig liste. Hver gjeldspost med kreditor, restsaldo, nominell og effektiv rente, terminbeløp og kontonummer. Uten denne listen kan du ikke vurdere noe tilbud.
2. Be om innfrielsesbeløp. Restsaldoen i appen er ikke det samme som beløpet som skal til for å gjøre opp per en bestemt dato.
3. Be om tilbud på samme beløp og samme løpetid fra flere långivere, og sammenlign på totalbeløp. Framgangsmåten står i artikkelen om å sammenligne lånetilbud.
4. Krev at långiveren betaler direkte til kreditorene. Penger som går innom din egen konto, har en tendens til å bli mindre på veien.
5. Kontroller at alt er innfridd og avsluttet, skriftlig, i uken etter. En kreditt som står åpen med null i saldo, er en kreditt som kan brukes igjen.
6. Sett opp automatisk trekk på et terminbeløp som ligger over minstekravet.

Rekkefølgen når du har flere typer gjeld

De fleste som vurderer refinansiering, har tre lag: et boliglån med lav rente, ett eller to forbrukslån, og en kredittkortsaldo. Da er spørsmålet ikke bare om du skal samle, men hva som skal samles.

Regelen er enkel: flytt det dyreste først, og la det billigste ligge. Har du plass til å utvide boliglånet med 150 000 kroner, skal de 150 000 dekke kredittkortet og det dyreste forbrukslånet — ikke fordeles jevnt utover alt. Det er samme prinsipp som gjelder når du betaler ned uten å refinansiere.

Det finnes ett unntak verdt å merke seg. Har du et lite lån med kort restløpetid og lav rente, for eksempel et billån med to år igjen, er det sjelden noe å hente på å trekke det inn i en ny avtale over ti år. Da forlenger du et lån som var i ferd med å bli borte.

Og pass på summen. Å utvide boliglånet med 150 000 kroner over 25 år føles som ingenting i terminbeløpet, men det er 25 år med renter på et forbruk som er gjort for lenge siden. Sett heller løpetiden på den nye delen så kort som betjeningsevnen tillater.

Dokumentene långiveren vil ha

Søknaden går raskere, og du framstår som en bedre kunde, når papirene er klare på forhånd. Det du trenger, er som regel de tre siste lønnsslippene, siste skattemelding og skatteoppgjør, en oversikt over all gjeld med kontonumre og restsaldo, og en oppdatert verdivurdering av boligen dersom lånet skal ha pant.

Legg ved en kort forklaring på hvordan gjelden oppsto, og hva du har gjort med den. En søker som viser at kredittkortene er avsluttet og at forbruket er kuttet, vurderes annerledes enn en som bare ber om et større lån. Det er ikke en formalitet — saksbehandleren skal vurdere om du kan betjene lånet, og hva du har endret er relevant informasjon.

De tre første månedene etter

Refinansieringen er ikke ferdig den dagen pengene utbetales. Tre ting bør gjøres i ukene etter, og de er lette å utsette akkurat når man endelig kjenner at det har løsnet.

Kontroller at hver eneste gamle kreditt står med null i saldo og er avsluttet. Be om skriftlig bekreftelse på hver enkelt. Sjekk deretter at gjelden er oppdatert i Gjeldsregisteret, slik at de gamle kredittene ikke fortsatt teller mot deg.

Sett så opp den nye avtalegiroen med et beløp du har bestemt, ikke med minstebeløpet långiveren foreslår. Og legg differansen mellom det gamle og det nye terminbeløpet et sted den ikke er tilgjengelig — enten som fast ekstra avdrag eller på en bufferkonto. Gjør du ikke det, blir hele rentegevinsten borte i økt forbruk i løpet av et halvår. Det er den vanligste måten en vellykket refinansiering ender som en mislykket en.

Kostnadene ved å flytte lånet

Ved refinansiering med pant kommer tinglysingsgebyret på 545 kroner per dokument, ofte en verdivurdering av boligen, og etableringsgebyr hos den nye långiveren. Sletting av gamle heftelser er gratis, men den må faktisk gjøres.

Har du fastrentelån fra før, kan førtidig innfrielse utløse overkurs dersom markedsrenten har falt siden du bandt renten. Be om et konkret tall før du bestemmer deg — det kan snu hele regnestykket.

Forskjellen på denne artikkelen og nabospørsmålet

Skal du bare vurdere om kredittkortgjeld bør flyttes over i et forbrukslån, er det et smalere spørsmål med et ganske klart svar, og vi har svart på det i artikkelen om å refinansiere kredittkortgjeld med forbrukslån. Har du flere typer gjeld og en bolig i bakhånd, er det avveiningen i denne artikkelen som gjelder.

Og har du ikke bestemt deg for om du skal samle i det hele tatt: den enkleste og billigste varianten er ofte å la gjelden ligge og angripe den dyreste posten først med alt du har av overskudd. Det er ingen etableringsgebyrer i den strategien, og den er beskrevet i artikkelen om å betale den dyreste forbruksgjelden først. Regn på begge veier før du signerer noe, og velg den som gir færrest kroner betalt til sammen.